विविध झोनमधील बांधकामाचे सर्व साधारण नियम

महाराष्ट्र शासनाच्या नगरविकास खात्याने मंजूर केलेला प्रादेशिक आराखडा अंतर्गत नियमावलीचे अवलोकन केले  तर आपल्याला महाराष्ट्रातील ग्रामपंचायत हद्दीतील व प्रादेशिक आराखड्यातील जमिनीवरील बंधकाम विषयक नियमांची  माहिती होते.राज्य शासनाने 21 नोव्हेंबर 2013 रोजी ही नवीन नियमावली प्रसिध्द केली आहे.त्या नियमावलीचा आधार  घेऊन पुढील माहिती दिली आहे.

निव्वळ निवासी झोन - (आर-1)

9 मीटर पेक्षा कमी रूंदीच्या रस्त्यावरील दाट वस्ती असलेल्या भागातील भूखंड (झश्रेीं) आणि 12 मीटर पेक्षा कमी  रूंदीच्या रस्त्यावरील विरळ वस्ती भागातील भूखंड (झश्रेीं) या झोन मधे येतात.

या निवासी झोन मधील भूखंडावर (झश्रेीं) मधे किंवा तेथील इमारतीचा वापर पुढीलप्रमाणे करण्यासाठी परवानगी  घेऊन करता येतो.

(1) सर्व प्रकारची राहण्याची घरे बांधण्यासाठी.

(2) नेहेमी लागणाऱ्या वस्तूंचे गृहउद्योग-शिवणकाम,कशीदाकाम,काजेबटण 

इत्यादी 1. अश्वशक्तीपेक्षा कमी अश्वशक्ती (केीीश झेुशी) वापरून चालवली जाणारी यंत्राचा उपयोग करून  केले जाणारे उद्योग.

(3) वैद्यकीय, दंतवैद्यक, वैद्यक प्रयोगशाळा, तपासणी प्रयोगशाळा, पॉलीक्लिनिक, सुतिकागृह, हॉस्पिटल तळम जला, पार्कींगवरील मजला, क्वचित पहिल्या मजल्यावर परवानगी मिळू शकेल.

(4) स्वतंत्र इमारती मधील सभागृहे

(5) 80 चौ.मीटर पर्यंत सभागृह, कुटुंब कल्याण केंद्र, व्यायाम शाळा.

(6) 24 मीटर पेक्षा कमी रूंद रस्त्याजवळ प्राथमिक शाळा, नर्सरी स्कुल, वसतीगृह बांधणे. (7) धार्मिक कामासाठी इमारत, वस्तुसंग्रहालय, सार्वजनिक वाचनालय.

(8) धंद्यासाठी उपयोग नसेल असे पार्क व क्लब हाऊस.

(9) बस स्टँड, टॅक्सी स्टँड

(10)लोक उपयोगी वस्तुंची विक्री करणारी दुकाने.

(11)पोलीस चौकी, टेलीफोन केंद्र, सरकारी कार्यालये, पोस्ट ऑफीस, बँक, विजेचे सब स्टेशन पंपींग स्टेशन, पाणी  पुरवठा केंद्र.

(12)पिठाची गिरणी, ओला-सुका मसाला दळण्याच्या गिरण्या काही अटींवर.

(13)9 मीटर पेक्षा जास्त रूंदीच्या रस्त्या जवळील भूखंड.माहिती तंत्रज्ञान संस्थांसाठी उपयोगात आणता येतील. नियमावलीतील हेतू कायम ठेवून नगररचना खात्याचे संचालक यांच्या सल्ल्याने जिल्हाधिकारी वापर ठरविण्या  संबंधिचा निर्णय घेतील.

निवासी झोन - आर -2

या झोन मधील जमिनीवर पुढील वापरासाठी उपयोगासाठी बांधकामाला परवानगी दिली जाते. (1) दाट लोकवस्तीतील 9 मीटर व त्यापेक्षा जास्त रूंदीच्या रस्त्यालगत आणि विरळ वस्ती - असलेल्या भागात

12 मीटर आणि त्यापेक्षा जास्त रूंदीच्या रस्त्यालगतच्या जमिनीवर मिश्र विविध करणांसाठी बांधकामाची  परवानगी मिळू शकते.ज्या कारणासाठी निवासी झोन आर-1 मधील जमिनीचा वापर करण्यासाठी परवानगी  मिळते त्या सर्व कारणांसाठी निवासी झोन-आर-2 या झोन मधे परवानगी मिळते.

(2) या झोन मधील बांधकाम क्षेत्राच्या 50% क्षेत्र व्यापारी कारणासाठी वापरण्याची परवानगी योग्य निकषाप्रमाणे  मिळू शकेल.

(3) रस्त्यालगतच्या दुकानांसाठीपरवानगी देताना रस्त्याची लांबी, रूंदी, नैसर्गिक हवा, उजेड, पायऱ्या दुकानाचे  दरवाजे,यांच्या बाबतच्या नियमाप्रमाणे अशा दुकानांना परवानगी दिली जाईल.

(4) प्रदुषणकारी, जिवित हानी करू शकणारे, उपद्रवी वस्तुंची विक्री अशा दुकानातून करण्यास परवानगी मिळणार  नाही.

(5) ज्वालाग्रही पदार्थांचा साठा व विक्री करण्यासाठी सक्षम अधिकाèयांची परवानगी घ्यावी लागेल. 

व्यापारी झोन मधील जमिनीचा वापर - उपयोग

(1) निवासी झोन मधील सर्व वापर करण्यास व्यापारी झोनमधील भूखंडावर परववानगी मिळू शकेल. (2) क्लब, व्यापारी संकुल, गुरांचे दवाखाने, विविध तपासणी प्रयोगशाळा,कागद प्लॅस्टीक पिशव्या खोकी, गाद्या  तयार करणे, व्यवसायाचे ऑफीस, अग्निप्रतिबंधक उपकरणे लावून 200 चौ.मी. पेक्षा लहान जागेतील घाऊक  व्यापार व साठा करण्याची जागा.

(3) सार्वजनिक सुविधा असलेल्या इमारती. 

(4) कंपन्यांची मुख्यालय.

औद्यागिक झोन मधील जमिनीचा वापर पुढील कारणांसाठी करण्यास  परवानगी मिळू शकेल. 

विविध वस्तू, विविध प्रकारच्या मालांची जोडणी, त्यावर प्रक्रिया करणे इत्यादी. पुढील उद्योगांना औद्योगिक झोन  मधील जमिनीचा वापर करण्यासाठी बांधकाम परवानगी मिळू शकेल.

(1) खाद्यपदार्थ (2) शीतपेये व तंबाखू (3) कापड व अन्य उत्पादने (4) लाकूडकाम व फर्निचर (5) कागद  निर्मिती, छपाई कामे व प्रकाशने (6) कातड्याच्या वस्तू (7) रबर व प्लॅस्टीकच्या वस्तू (8) खनिज धातू सोडून अन्य  पदार्थांच्या वस्तू (9) धातूंच्या वस्तू (10) विजेची उपकरणे (11) वाहतुकीची वाहने दुरूस्ती इत्यादी.

नगररचना खात्याचे विभाग प्रमुख यांच्या शिफारसीने व जिल्हाधिकारी यांच्या पूर्वपरवानगीने त्यांनी ठरवून दिलेल्या  अटींचे पालन करण्याची हमी देऊन औद्यागिक झोनमधील बांधकामाचा.

शेती झोन / ना-विकास झोन

या झोन मधील जमिनीचा वापर करण्यासाठी खालील कारणांसाठी परवानगी मिळू शकेल.

(1) पाळीव जनावरांचे गोठे, डुक्कर-वराह पालन यासाठी.

(2) सार्वजनिक व खासगी पार्क, खेळाचे मैदान, उन्हाळी शिबिर, क्रीडा करमणुकीसाठी मैदानाचा वापर. (3) गोल्फ मैदान, क्लब, रेसकोर्स, शुटींग रेंज.

(4) एल.पी.जी. गॅस सिलींडर साठी गोडाऊन यासाठी भूखंड किमान 4000 चौ.मी चा असावा. पण जास्तीत जास्त  एफ.एस.आय. बांधकामाचे एकूण क्षेत्र 0.2-20% असू शकेल. फक्त तळमजल्यावरील बांधकामास परवानगी

मिळेल. बांधकामाचा प्रस्ताव मंजूर करण्यासाठी अग्निशामक अधिकारी व स्फोटक पदार्थांचे नियंत्रण करणाऱ्या  अधिकाèयांचे ना-हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक आहे. त्याचप्रमाणे जिल्हाधिकारी यांच्या अटी बंधनकारक  असतील. 

(5) विटा फरशी व कुक्कुटपालन केंद्र

(6) मत्स्य पालन 

(7) माती, वाळू, मुरूमाच्या खाणी.

(8) खतांचे साठे व वाळवण. 

(9) इलेक्ट्रीक सबस्टेशन, सांडपाणी प्रक्रिया केंद्र, पाणी पुरवठा योजनेची सार्वजनिक कामे. तसेच सार्वजनिक  कमांसाठी आवश्यक असलेल्या कर्मचाèयांची निवासस्थाने. 

शेती/ना-विकास झोन मधे फार्म हाऊसला (शेतघर) परवानगी मिळू शकेल. 

(अ) किमान भूखंड 40 आर क्षेत्राचा हवा, मात्र शेत जमिनीवर फार्म हाऊस-शेतघर बांधायचे असेल तर तेथे पीक हवे. प्रथम संबंधित जिल्हाधिकारी यांच्याकडून महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 च्या कलम 44 प्रमाणे फार्म  हाऊसला (शेतघरासाठी) परवानगी घेऊन त्याची प्रमाणित प्रत मिळवावी. ती प्रमाणित प्रत जोडून बांधकामासाठी  परवानगी मागावी.

फार्म हाऊस - शेतघरासाठी 0.0375 एफ.एस.आय.चटई क्षेत्राइतके बांधकाम करण्यासाठी परवानगी मिळू  शकेल.बांधकाम क्षेत्राची कमाल मर्यादा 400 चौ.मी इतकी असू शकेल. तळमजल्यावर वाहनतळ - पार्किंग असेल  तर पहिल्या मजल्याचे बांधकाम करता येईल. पोहोण्याचा तलाव, क्रीडा संकुल, आरोग्य केंद्र, हेल्थ क्लब, उपहारगृह,  टेनिस कोर्ट इत्यादी. मनोरंजन केंद्र 1 हेक्टर जागेवर एफ.एस.आय. 0.4 इतका उपलब्ध होईल. मोबाईल फोन टॉवर व  त्याबाबतची बांधकामे माहिती तंत्रज्ञान यंत्रणेसाठी लागणारी

आवश्यक बांधकामांसाठी पुढील नियम आहेत.

(1) या बांधकामाचा एकूण एफ.एस.आय. 0.2 राहील.

(2) या साठी अनुषांगिक निवासी बांधकामासाठी 0.10एफ.एस.आय.राहील.

(3) भूखंडाच्या 50% क्षेत्रावर झाडे लावली पाहिजेत.झाडांची संख्या प्रति हेक्टरी 500 एवढी असावी.भूखंडा  लगतचा रस्ता 12 मीटर रूंद हवा. रेक्झीन उत्पादनासाठी बांधकाम परवानगी मिळेल. 

खाणकाम व खनिज उत्पादनासाठी शासकीय खनिकर्म व महसूल विभागाच्या परवानगीने सदर जमिनीचा उपयोग करता  येईल.

विकास संशोधन कार्य करणाऱ्या केंद्रांसाठीचे नियम.

(1) भूखंडाचे किमान क्षेत्र 10 हेक्टर असावे.

(2) भूखंडाच्या क्षेत्राच्या 10% भागावर बांधकाम करता येईल.एकूण बांधकाम 0.2 पर्यंत राहील. (3) विविध इमारतींच्या एकूण जोत्याच्या क्षेत्रापैकी 1% क्षेत्र ऑफीस म्हणून वापरता येईल आणि 1% क्षेत्र  कर्मचारी निवास म्हणून वापरता येईल.

(4) तेथे काम करणाऱ्या कामगारांची संख्या 10 पेक्षा जास्त असता कामा नये.

(5) सहज ज्वालाग्रही, पेटणारे व त्रासदायक रसायनांचा वापर असलेल्या उद्योगांना सदर ठिकाणी परवानगी मिळू  शकेल.

(6) तळमजला + पहिला मजला एवढ्या बांधकामास परवानगी मिळू शकेल. मात्र प्रत्येक भूखंडावर प्रति हेक्टरी

500 झाडे लावली पाहिजेत. आणि ती सांभाळली पाहिजेत. वरील अटींचा भंग केल्यास बांधकाम परवानगी  रद्द करण्यात येईल. शेती - ना विकास झोनच्या अनुषंगाने काही औद्योगिक सेवांसाठी बांधकाम परवानगी मिळू  शकेल.

शेतमाला व्यतिरिक्त शेती संबंधीत उत्पादने - म्हणजे फळे, फुले, भाजी, पोल्ट्री उत्पादने, मत्स्य व्यवसाय यांची  खरेदी केंद्रे लिलाव करण्यासाठी उपयोगी जागा, गोडाऊन (साठवणूक केंद्रे) पॅकींग युनिट, माहिती केंद्र, कोल्ड स्टोअरेज,  बँका, पोस्ट ऑफीस, इन्शुरन्स - विमा सेवा. या विषयीच्या बांधकामांना परवानगी मिळू शकेल. त्याचप्रमाणे वस्तू  गोळा करणारी केंद्र, विक्रीचा हॉल, मालाची प्रतवार करणारे केंद्र यांच्या बांधकामांना परवानगी मिळू शकेल. आरक्षित  क्षेत्र वजा करून उरलेल्या भूखंडावर 20% बांधकाम करता येईल. बायोटेक्नोलॉजी युनिटसाठी 0.2 एफ.एस.आय. पर्यंत  बांधकामास परवानगी मिळू शकेल. पेट्रोल पंप, एल.पी.जी.पंप, सी.एन.जी पंपासाठी बांधकामाचे नियम शेती ना-विकास  झोनमधे असे आहेत. 

या पंपाच्या कामासाठी पुढील अटींवर बांधकामास परवानगी मिळू शकेल.

(क) पंपा व्यतिरिक्त अन्य सेवा सुविधा संबंधित भूखंडावर नसतील तर त्या भूखंडाची मोजमापे 30.50 मीटर  16.75 मीटर हवीत. पण पंपाव्यतिरिक्त अन्य सेवा सुविधा संबंधित भूखंडरवर असतील तर त्या भूखंडाची  मोजमापे 36.5 मीटर 30.50 मीटर असावीत.

(ख) पंपाची जागा, राष्ट्रीय महामार्ग, राज्य महामार्ग, जिल्ह्यातील प्रमुख रस्ता, गावातील रस्त्या नजीक-लगत असावी  रस्त्याची किमान रूंदी 12 मीटर असावी. 

(ग) या तीनही पंपांसाठी सार्वजनिक बांधकाम अन्य संबंधित खात्याची ना-हरकत प्रमाणपत्रे मिळवणे आवश्यक  आहे. तसेच केंद्र शासनाचे संबंधित विभाग, रस्ते मंत्रालय यांनी वेळोवेळी जाहीर केलेली सूचनापत्रे, नियमातील  बदल या पंपासाठी बंधनकारक आहेत. 

(घ) मुख्य म्हणजे सेवासुविधा असलेल्या आणि सेवा सुविधा नसलेल्या पेट्रोल पंपाला बांधकामाची परवानगी  मिळाली आहे त्या भूखंडावर अन्य कोणत्याही इमारतीला वा बांधकामांना परवानगी मिळणार नाही. (प) पेट्रोल पंप, एल.पी.जी., सी.एन.जी पंप जेथे दोन रस्ते एकमेकांना मिळतात त्या जागेपासून 90 मीटर अंतराच्या  आत असता कामा नयेत. या पंपालगतच्या रस्त्यांची रूंदी किमान 12 मीटर असावी अस्तित्वातील शाळा,  इस्पितळे, थिएटर्स, सभागृहे, स्टेडियम या पंपापासून 90 मीटर पेक्षा जास्त अंतरावर असली पाहिजेत. (फ) पेट्रोल पंप, एल.पी.जी., सी.एन.जी. पंपाच्या जागेत खाद्यपदार्थ विक्री केंद्र, अन्य वस्तुंची दुकाने, ऑफीसच्या  इमारती सदर भूखंडाच्या हध्दीपासून 4.5 मीटर अंतरावर असाव्यात. मात्र लगतच्या भूखंडावर अन्य उपयोगासाठी  इमारतीचे बांधकाम करायचे असेल तर पेट्रोलीयम खात्याचे नियम बंधनकारक असतील.

(ब) घनकचरा जमिनीतील भराव, बायोगॅस प्लांट, टाकाऊ वस्तूंपासून उर्जा निर्मिती, अन्य वस्तूंपासून ऊर्जा निर्मिती,  हायवे लगतची मोटल, उपहारगृह, सुविधा केंद्र, गोडाऊन, एखाद्या उद्योगाचे विक्री केंद्र, मॉल, दक्षतागृह या  साठी बांधकाम परवानगी मिळू शकेल.

वरील यादीत ज्या वापराचा उल्लेख नाही त्या बाबत संचालक नगररचना यांची पूर्वपरवानगी मिळवणे आवश्यक आहे. ना विकास झोनमधील भूखंडाच्या एफ.एस.आय. वापराबद्दल काही उल्लेख नसेल तर 0.1 एफ.एस.आय. गृहीत धरून  परवानगी मिळू शकेल.

सार्वजनिक व निमसार्वजनिक झोन

(र्झीलश्रळल । डशाळ र्झीलश्रळलश नेपश)

(1) प्राथमिक शाळा, निवासी शाळा, (रेसिडेंट स्कूल) माध्यमिक शाळा, तांत्रिक/व्यवसाय शाळा, कॉलेज,  शैक्षणिक संकुल, वसतिगृह, या सर्वांसाठी अत्यावश्यक कर्मचारी निवासस्थाने.

(2) हॉस्पिटल, आरोग्यधाम, दवाखाने, प्रसूतिगृह, आरोग्य केंद्र वरील वापरांचे एकत्रित संकुल, धर्मशाळा, पेशंटला  भेटणारे/सेवकांच्या राहण्यासाठी, वारकरी/कर्मचारी निवास, गुरांचे दवाखाने, सभागृहे, प्रदर्शनाचा हॉल-गॅलरी. (3) संशोधन संस्था, वृध्दाश्रम, अत्यावश्यक कर्मचारी निवास.

(4) शासकीय इमारती, निमशासकीय स्थानिक स्वराज्य संस्था, न्यायालये.

(5) टपाल कार्यालये, तार कार्यालये, टेलिफोन एक्सेंज, रेडिओ स्टेशन अशा आस्थापनांची संकुले, कर्मचारी  निवासस्थाने, सार्वजनिक-निमसार्वजनिक वापर. 

(6) वाचनालय, मंगल कार्यालय, व्यायाम शाळा, जिमखाने, पाण्याच्या टाक्या, स्टेडियम, सार्वजनिक हॉल, धार्मिक  स्थानांची बांधकामे.

(7) एकूण बांधकामाच्या 15% पर्यंत व्यापारी वापरासाठी खालील शर्तीअटींवर परवानगी मिळू शकते. (अ) गृहोपयोगी वस्तुंची दुकाने, बँकांच्या शाखा, छोटी हॉटेल्स यांना परवानगी मिळू शकेल. दारूची दुकाने व  हॉटेल्स, पान, सिगारेट, तंबाखू, लॉटरी इत्यादी किंवा तत्सम लोकहिताच्या विरोधी दुकानाचे बांधकाम  करण्यास परवानगी मिळणार नाही.

(ब) भूखंडावर वाहनाच्या पार्कींगसाठी पुरेशी जागा हवी.

(क) व्यापारी वापराखाली समाविष्ट होणारे भूखंडाचे प्लॉटचे क्षेत्र वगळून, शिल्लक राहणाऱ्या भूखंड क्षेत्राच्या  (प्लॉटच्या क्षेत्राच्या) प्रमाणात जादा एफ.एस.आय.वापराची परवानगी मिळू शकेल.

(ड) पण अशा वापरामुळे भूखंडाची (झोनची) विभागणी झाली असल्यास, होण्याची शक्यता असल्यास किंवा  होणार असल्यास अशा वापरास जिल्हाधिकारी यांची परवानगी मिळणार नाही.

(ई) व्यापारी वापर रस्त्यापासून 12 मीटर पर्यंत अंतरावर करावा.

(प) भूखंडामध्ये अस्तित्वातील व्यापाराचे क्षेत्र व नियोजित क्षेत्र या दोन्ही क्षेत्रांचे एकत्रित क्षेत्रफळ भूखंडाच्या  क्षेत्रफळाच्या 15% पेक्षा जास्त असता कामा नये.

(फ) वरील सर्व अटींचे शर्तीचे काटेकोरपणे पालन करणार असल्याचे व तशा आशयाचे हमीपत्र जागामालक/ विकासक/संस्था यांनी मा. जिल्हाधिकारी यांच्याकडे दिली पाहीजे. ते बंधनकारक आहे.

नगररचना खात्याच्या संचालकाच्या सल्ल्याने जिल्हाधिकारी त्यांच्या वरील यादीत नसलेले पण सर्व सामान्य लोकांना  आवश्यक असू शकणारा वापर समाविष्ट होऊ शकतो. मात्र पेट्रोल पंप/एल.पी.जी./सी.एन.जी पंपाबाबत त्या तरतुदी  स्वतंत्रपणे पहाव्या लागतील.