भूमिअभिलेखांच्या मर्यादा आणि महत्व
सातबारा उतारा,मालमत्ता पत्रक,फेरफार उतारा अशा सर्व उताèयांवरील
नोंदी खऱ्या मानल्या पाहिजेत, असा समज आहे. भूमी अभिलेखांमध्ये (ङरपव ठशलेीव) केल्या
जाणाऱ्या नोंदींच्या मर्यादा व महत्व माहित करून घेऊ. महसुली अधिकाèयांस कोणाही व्यक्तीच्या स्थावर
मिळकतीमधील हक्कांबाबत निर्णय घेण्याचा कोणताही अधिकार नाही. महसूली अधिकाèयांनी केवळ महसूल गोळा करण्या करिता
तयार करण्यात आलेले अभिलेख लिहिण्याचे,
ठेवण्याचे जतन करण्याचे कर्तव्य करायचे आहे.
महसूली अधिकाऱ्यांना केवळ नोंदीच्या सत्यते विषयी चौकशी
करण्याचे अधिकार असून त्यांना कोणाही व्यक्तीच्या
स्थावर मिळकती मधील मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार नाही. म्हणजेच त्यांच्या
समोर हजर करण्यात आलेल्या कागदपत्रांवरून
एखाद्या व्यक्तीने स्थावर मिळकती मधील हक्क संपादन केलेले आहेत किंवा नाही एवढ्या
एका मुद्द्या पुरतीच महसूल अधिकाèयांची चौकशी मर्यादित असणे कायद्याला
अपेक्षित आहे. कोणाही व्यक्तीच्या स्थावर मिळकतीं- मधील हक्कांबाबत निर्णय
घेण्याचे अधिकार केवळ दिवाणी न्यायालयास आहेत.
ज्या स्थावर मिळकतीची किंमत < 100/- किंवा त्यापेक्षा अधिक आहे, अशा मिळकतीच्या हक्क
संपादनाबाबत यथोचित दस्तऐवज समोर
आल्याशिवाय महसूली अधिकाèयांनी
सदर मिळकतीचा अधिकार अभिलेखात हक्क संपादनाबाबत
कोणत्याही फेरफाराची नोंद घेऊ नये.
महसूली अधिकाऱ्यांना वारसांचे हक्क अर्जाव्दारे नोंदवता
येतील. वारसांचे हक्क नोंदविताना सुध्दा कायद्याचा विचार करून व वारसांनी सादर केलेले पुरावे पाहून
वारसनोंदी कराव्यात अशी अपेक्षा आहे.
रेकॉर्ड ऑफ राइट्स मधील म्हणजेच हक्क नोंद करण्यात येणाऱ्या
अभिलेखातील नोंदी, फेरफार रजिस्टरमधील नोंदी या चुकीच्या आहेत असे जो पर्यंत सिध्द होत नाही
अगर नवीन नोंद दाखल होत नाही, तो पर्यंत महसूल
खात्याच्या अभिलेखातील, रेकॉर्ड ऑफ राइट्स मधील नोंदी खऱ्या आहेत असे गृहीत धरावेच लागेल.
ज्यावेळी अशा स्वरूपाच्या फेरफार नोंदींना कायदेशीर
संरक्षण मिळत असेल तर अशा नोंदी देखील कायदेशीर
कसोटीस उतरणे आवश्यक आहे. कारण एकदा नोंदी मंजूर झाल्यावर अगर
नोंदविल्यानंतर त्या जोपर्यंत रद्द होत नाहीत
तो पर्यंत अशा नोंदींना महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 च्या कलम 157 नुसार पुराव्याचे महत्व प्राप्त होते.
तरी सुध्दा महसूल गोळा करण्याच्या उद्देशाने या नोंदी
लिहिल्या जातात.निव्वळ नोंदीमुळे कोणाही व्यक्तीस हक्क प्राप्त होत नाहीत अगर त्यांचे हक्क नष्ट होत नाहीत, संपुष्टात येत नाहीत. या नोंदी हक्कांबाबत ठाम-ठोस पुरावा होऊ शकत नाहीत. या नोंदीबाबतच्या खरेपणाबद्दलचे गृहितक
रद्दबातल होणारे असते.
अनेकांचे असे मत आहे की, मालमत्तेचा
हक्क नोंदणीकृत दस्ताने मिळविला म्हणजे मालमत्तेचा हक्क प्राप्त होतोच, पण हा समज प्रत्येक प्रकरणात खरा
नाही.
जमीन-मालमत्तेच्या हस्तांतरणाचा करार,खरेदी करार नोंदणीकृत केला पण त्या मालमत्तेच्या हस्तांतरणाबाबत अन्य कायद्यांची बंधने असतील, मालमत्ता
दोषास्पद असेल, अभिलेखातील नोंदी दोषास्पद असतील, डिफेक्टीव्ह टायटल असेल, बांधकाम बेकायदेशीर असेल तर अशा प्रकरणात नोंदणीकृत दस्ताने सुध्दा
(रजिस्टर डीड) ने जमीन-मालमत्तेचा हक्क
मिळत नाही.
म्हणून जमीन-मालमत्तेच्या हस्तांतरणात खरेदीपूर्वी
मार्गदर्शनाचे महत्व अधोरेखीत होते. मालमत्तेबाबत योग्य प्रकारे शोध अहवाल प्राप्त करणाऱ्या निष्णात वकिलाची
मदत घेणे आवश्यक ठरते.
निष्कर्ष
(1) दुय्यम निबंधकांना दस्त नोंदणी करताना जागा मालकास जागा विकण्याचा हक्क आहे की नाही (व्हेरीफाय द टायटल) हे ठरविण्याचा अधिकार नाही व त्यांनी तसे केल्यास ते त्यांच्या कार्यक्षेत्राच्या मर्यादांचे उल्लंघन ठरेल. (2) महसूलखात्याच्या अभिलेखातील नोंदी(रेकॉर्ड ऑफ राईट्स) मालकी हक्काचा ठोस, सर्वंकष पुरावा नाहीत. भूमी अमिलेखातील (लँड रेकॉर्डस) मधील नोंदी दोषास्पद, चूकीच्या, असू शकतात. बेकायदेशीर नोंदी रद्द होऊ शकतात. म्हणून या नोंदींना फक्त पुराव्याचे महत्व आहे.
(3) विविध कायद्यांची बंधने असणारी, खरेदी पूर्वी शासनाची पुर्व परवानगी आवश्यक असणारी, बेकायदेशीर बांधकाम असणारी, डिफेक्टीव्ह टायटल असणारी जमीन किंवा मालमत्तेचा हक्क नुसत्या नोंदणीकृत दस्ताने (रजिस्टर्ड डीड) ने प्राप्त होत नाही.
हे तीन निष्कर्ष लक्षात घेता जमीन मालमत्तेच्या हस्तांतरणाबाबत व्यापक जागृतीची गरज आहे.या पुस्तकाचा हाच महत्वाचा हेतू आहे.जमीन मालमत्तेची खरेदी करण्याआधी-हस्तांतरण करण्याआधी निष्णात वकीलाची मदत घेणे, सल्ला घेणे महत्वाचे ठरते.