जुनी खरेदी दस्ताची नोंद: सात-बारा उताऱ्यात नाव कसे दाखल करावे

जुनी खरेदी दस्ताची नोंद: सात-बारा उताऱ्यात नाव दाखल करण्याचा कायदेशीर मार्ग

जुनी खरेदी दस्त आणि सात-बारा नोंद

परिचय

महाराष्ट्रात जमीन खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारात सात-बारा उतारा हा एक महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे. यावर जमिनीच्या मालकीचा आणि इतर हक्कांचा तपशील नमूद असतो. परंतु, अनेकदा नोंदणीकृत खरेदी दस्त असूनही, फेरफार नोंदणी राहून गेल्याने खरेदीदाराचे नाव सात-बारा उताऱ्यात दाखल होत नाही. अशी प्रकरणे विशेषतः जुन्या व्यवहारांमध्ये, जसे की ३०-४० वर्षांपूर्वीच्या खरेदी दस्तांमध्ये, समोर येतात. अशा परिस्थितीत खरेदीदाराला कायदेशीर मार्गाने आपले नाव सात-बारा उताऱ्यात दाखल करणे शक्य आहे का? आणि यात कोणत्या अडचणी येऊ शकतात? हा लेख याच विषयावर सविस्तर माहिती देतो.

या लेखात आपण खालील मुद्द्यांचा विचार करू:

• नोंदणीकृत खरेदी दस्ताची कायदेशीर वैधता
• सात-बारा उताऱ्यात नोंदणीची प्रक्रिया
• जुन्या दस्तांशी संबंधित कायदेशीर अडचणी आणि उपाय
• संभाव्य गुंतागुंतीच्या परिस्थितीत (उदा., जमिनीची पुनर्विक्री) काय करावे

कायदेशीर पार्श्वभूमी

जमीन व्यवहाराशी संबंधित काही महत्त्वाचे कायदे आणि त्यांचे कलम येथे नमूद आहेत:

1. महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, १९६६:
   • कलम १४९: फेरफार नोंदणीची प्रक्रिया आणि जबाबदारी
   • कलम १५०: सात-बारा उताऱ्यात बदल करण्याची तरतूद
2. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२:
   • कलम ५४: विक्री कराराची नोंदणी आणि त्याची कायदेशीर बंधनकारकता
3. नोंदणी अधिनियम, १९०८:
   • नोंदणीकृत दस्तावेजाची वैधता आणि कायद्याने त्याला दिलेले संरक्षण

या कायद्यांनुसार, नोंदणीकृत खरेदी दस्त हा एक कायदेशीर पुरावा आहे, ज्याच्या आधारावर मालकी हक्क सिद्ध केला जाऊ शकतो. विशेष म्हणजे, नोंदणीकृत दस्त कितीही जुना असला तरी त्याची कायदेशीर वैधता संपत नाही. याचा अर्थ, ३० किंवा ४० वर्षांपूर्वीचा नोंदणीकृत खरेदी दस्त आजही तितकाच वैध आहे.

प्रकरण: जुन्या खरेदी दस्ताची नोंदणी

समजा, एखाद्या व्यक्तीने १९९० साली नोंदणीकृत खरेदी दस्ताद्वारे शेतजमीन खरेदी केली होती. परंतु, त्यावेळी फेरफार नोंदणी न झाल्याने त्याचे नाव सात-बारा उताऱ्यात दाखल झाले नाही. आता, २०२५ मध्ये त्याला जुने कागदपत्र सापडले आणि त्याने तालुका कार्यालयात फेरफार नोंदणीसाठी अर्ज केला. परंतु, स्थानिक अधिकाऱ्यांनी “पंधरा वर्षांनंतर नोंदणीकृत दस्त रद्द होतो” असे सांगितले. असे म्हणणे कायदेशीरदृष्ट्या योग्य आहे का?

मिथक: नोंदणीकृत दस्त १५ वर्षांनंतर रद्द होतो

वास्तव: कोणत्याही भारतीय कायद्यात (आणि विशेषतः नोंदणी अधिनियम, १९०८ मध्ये) नोंदणीकृत दस्त १५ वर्षांनंतर आपोआप रद्द होतो अशी कोणतीही तरतूद नाही. नोंदणीकृत खरेदी दस्त हा कायमस्वरूपी वैध पुरावा आहे, जोपर्यंत तो कोर्टात रद्दबातल ठरत नाही. म्हणून, जुन्या दस्ताच्या आधारे सात-बारा उताऱ्यात नाव दाखल करण्यात कोणतीही कायदेशीर अडचण येत नाही (मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२, कलम ५४).

सात-बारा उताऱ्यात नाव दाखल करण्याची प्रक्रिया

सात-बारा उताऱ्यात नाव दाखल करण्यासाठी खालील प्रक्रियेचे टप्पे आहेत:

1. नोंदणीकृत खरेदी दस्ताची पडताळणी:

   खरेदी दस्ताची मूळ प्रत किंवा नोटरीकृत प्रत तपासावी. दस्ताची नोंदणी तहसील कार्यालयात किंवा नोंदणी कार्यालयात झाली आहे याची खात्री करावी.

2. फेरफार अर्ज दाखल करणे:

   तालुका कार्यालयात फेरफार नोंदणीसाठी अर्ज द्यावा. अर्जासोबत खरेदी दस्त, ओळखपत्र, आणि इतर आवश्यक कागदपत्रे जोडावीत.

   • तलाठ्याकडून चौकशी: तलाठी जमिनीची प्रत्यक्ष पाहणी करतो आणि दस्ताची वैधता तपासतो. यावेळी मूळ मालक किंवा इतर संबंधित पक्षांना नोटीस पाठवली जाऊ शकते.
   • नोंदणी: चौकशी पूर्ण झाल्यावर तलाठी गाव नमुना ६ मध्ये फेरफार नोंद घेतो. नंतर खरेदीदाराचे नाव सात-बारा उताऱ्यात दाखल होते.

आवश्यक कागदपत्रे

• नोंदणीकृत खरेदी दस्त (मूळ किंवा नोटरीकृत प्रत)
• आधार कार्ड, पॅन कार्ड यांसारखी ओळखपत्रे
• जमिनीचा सात-बारा आणि आठ-अ उतारा
• फेरफार अर्ज (प्रादेशिक नमुन्यात)

संभाव्य अडचणी आणि उपाय

जुन्या खरेदी दस्ताच्या नोंदणीत काही कायदेशीर आणि व्यावहारिक अडचणी येऊ शकतात. यापैकी काही प्रमुख अडचणी आणि त्यांचे उपाय:

1. मूळ दस्त उपलब्ध नसणे:

   जर मूळ दस्त हरवले असेल, तर नोंदणी कार्यालयातून नोटोकॉपी किंवा नोटरीकृत प्रत मिळवता येते. यासाठी दस्त नोंदणी क्रमांक आणि तारीख आवश्यक आहे.

2. जमिनीची पुनर्विक्री:

   जर मूळ विक्रेत्याने तीच जमीन दुसऱ्याला विकली असेल, तर खरेदीदाराला आपला मालकी हक्क दिवाणी न्यायालयात सिद्ध करावा लागेल. तथापि, नोंदणीकृत दस्ताच्या आधारे खरेदीदाराचे नाव सात-बारा उताऱ्यात “इतर हक्क” या सदरात दाखल करता येते (महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, कलम १५०).

3. स्थानिक अधिकाऱ्यांचा नकार:

   काहीवेळा स्थानिक तलाठी किंवा तहसीलदार चुकीच्या माहितीच्या आधारे अर्ज नाकारतात. अशा प्रकरणात, खरेदीदार महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम अंतर्गत वरिष्ठ अधिकाऱ्यांकडे (उदा., उपविभागीय अधिकारी) अपील करू शकतो.

4. कालबाह्यतेचा मुद्दा:

   काही अधिकारी “दस्त जुना आहे” असे कारण देऊन नोंदणी नाकारू शकतात. यावर उपाय म्हणजे, नोंदणीकृत दस्ताची वैधता कायम आहे हे सिद्ध करणे. यासाठी कायदेशीर तज्ञाची मदत घेता येते.

कायदेशीर उपाय आणि सल्ला

1. कायदेशीर सल्लागाराची नियुक्ती:

   जुन्या खरेदी दस्तांशी संबंधित प्रकरणात कायदेशीर सल्लागाराची मदत घेणे उचित ठरते. तो दस्ताची वैधता तपासून आवश्यक कागदपत्रे तयार करू शकतो.

2. दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल करणे:

   जर जमिनीवर दुसऱ्या व्यक्तीचा दावा असेल, तर खरेदी दस्ताच्या आधारे मालकी हक्क सिद्ध करता येतो. यासाठी मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२, कलम ५४ अंतर्गत दावा दाखल करावा.

3. नोटीस पाठवणे:

   फेरफार नोंदणीपूर्वी मूळ विक्रेत्याला किंवा इतर संबंधित पक्षांना कायदेशीर नोटीस पाठवावी. यामुळे भविष्यातील कायदेशीर गुंतागुंत टाळता येते.

सामान्य प्रश्न (FAQs)

1. नोंदणीकृत खरेदी दस्त किती वर्षांनंतर रद्द होतो?

   नोंदणीकृत खरेदी दस्त कधीही आपोआप रद्द होत नाही. तो कायमस्वरूपी वैध आहे.

2. सात-बारा उताऱ्यात नाव दाखल करण्यासाठी किती वेळ लागतो?

   साधारणपणे ३० ते ९० दिवस, परंतु यात स्थानिक कार्यालयाच्या कार्यक्षमतेनुसार बदल होऊ शकतो.

3. जर मूळ दस्त हरवले असेल तर काय करावे?

   नोंदणी कार्यालयातून नोटरीकृत प्रत मिळवावी. यासाठी दस्ताचा क्रमांक आणि तारीख आवश्यक आहे.

4. जमिनीवर दुसऱ्याचा दावा असल्यास काय?

   खरेदीदाराला दिवाणी न्यायालयात मालकी हक्क सिद्ध करावा लागेल. तथापि, “इतर हक्क” सदरात नाव दाखल करता येते.

निष्कर्ष

जोनी नोंदणीकृत खरेदी दस्ताच्या आधारे सात-बारा उताऱ्यात नाव दाखल करणे कायदेशीर दृष्ट्या शक्य आहे. नोंदणीकृत दस्ताची वैधता कधीही संपत नाही, आणि महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, ११०६ तसेच मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, ११८२ यानुसार खरेदीदाराला आपला हक्क सिद्ध करता येतो. तथापि, काही व्यावहारिक अडचणी, जसे की जमिनीची पुनर्विक्री किंवा स्थानिक अधिकाऱ्यांचा नकार, येऊ शकतात. अशा वेळी कायदेशीर सल्लागाराची मदत आणि योग्य प्रक्रियेचा अवलंब करून हा प्रश्न सोडवता येतो.

जर आपण अशा परिस्थितीत असाल, तर आपल्या दस्ताची पडताळणी करा, आवश्यक कागदपत्रे गोळा करा, आणि तालुका कार्यालयात फेरफार अर्ज दाखल करा. कायदेशीर मार्गाने आपला हक्क मिळवण्यासाठी संयम आणि योग्य माहिती हीच गुरकिल्ली आहे!