SARFAESI Act 2002: विक्री प्रमाणपत्रानुसार फेरफार घेण्याची प्रक्रिया
Slug: sarfaesi-act-sale-certificate-ferfar-process
Description: हा लेख SARFAESI Act 2002 अंतर्गत विक्री प्रमाणपत्रानुसार मालमत्तेचे फेरफार घेण्याच्या कायदेशीर प्रक्रियेची माहिती देतो. सामान्य नागरिकांना समजेल अशा सोप्या भाषेत आणि कायदेशीर दृष्टिकोनातून याची सविस्तर चर्चा येथे केली आहे.
परिचय
सिक्युरिटायझेशन अँड रिकन्स्ट्रक्शन ऑफ फायनान्शियल ॲसेट्स अँड एन्फोर्समेंट ऑफ सिक्युरिटी इंटरेस्ट ॲक्ट, 2002 (SARFAESI Act) हा भारतातील बँका आणि वित्तीय संस्थांना थकीत कर्जाची वसुली सुलभपणे करण्यासाठी लागू केलेला एक महत्त्वाचा कायदा आहे. या कायद्याअंतर्गत बँका किंवा वित्तीय संस्था थकीत कर्जदाराच्या मालमत्तेचा ताबा घेऊन ती लिलावाद्वारे विक्री करू शकतात. या प्रक्रियेचा एक महत्त्वाचा भाग म्हणजे विक्री प्रमाणपत्र (Sale Certificate) जे लिलावाद्वारे मालमत्ता खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीला जारी केले जाते. हे प्रमाणपत्र मालमत्तेच्या हस्तांतरणाचे कायदेशीर दस्तऐवज म्हणून काम करते. पण, या प्रमाणपत्रानुसार मालमत्तेचे फेरफार (Mutation) स्थानिक महसूल खात्यात नोंदवणे आवश्यक आहे. या लेखात आपण याच प्रक्रियेची सविस्तर माहिती घेणार आहोत.
SARFAESI Act आणि विक्री प्रमाणपत्र
SARFAESI Act, 2002 च्या कलम 13(4) अंतर्गत, जर कर्जदाराने थकीत रक्कम 60 दिवसांच्या नोटीस कालावधीत भरली नाही, तर बँक किंवा वित्तीय संस्था मालमत्तेचा ताबा घेऊ शकते आणि ती लिलावाद्वारे विक्री करू शकते. लिलाव प्रक्रिया सिक्युरिटी इंटरेस्ट (एन्फोर्समेंट) नियम, 2002 च्या नियम 8 आणि 9 अंतर्गत नियंत्रित केली जाते. लिलाव यशस्वी झाल्यानंतर आणि खरेदीदाराने पूर्ण रक्कम भरल्यानंतर, अधिकृत अधिकारी (Authorised Officer) नियम 9(6) नुसार खरेदीदाराला विक्री प्रमाणपत्र जारी करते. हे प्रमाणपत्र परिशिष्ट V मधील नमुन्यात असते आणि त्यात मालमत्तेची माहिती, खरेदीदाराचे नाव आणि मालमत्ता कोणत्याही अडचणींपासून (encumbrances) मुक्त आहे की नाही याचा उल्लेख असतो.
विक्री प्रमाणपत्राचे महत्त्व
विक्री प्रमाणपत्र हे मालमत्तेच्या मालकी हस्तांतरणाचे कायदेशीर पुरावे आहे. हे दस्तऐवज खरेदीदाराला मालमत्तेचा पूर्ण मालकी हक्क प्रदान करते. यामध्ये खालील माहिती असते:
- मालमत्तेचे तपशील (जसे की पत्ता, क्षेत्रफळ, मालमत्ता प्रकार)
- खरेदीदाराचे नाव आणि पत्ता
- लिलावाची तारीख आणि विक्रीची रक्कम
- मालमत्ता कोणत्याही अडचणींपासून मुक्त आहे की नाही याची नोंद
हे प्रमाणपत्र मालमत्तेच्या फेरफारासाठी आणि स्थानिक महसूल खात्यात नोंदणीसाठी आधारभूत दस्तऐवज म्हणून काम करते.
फेरफार म्हणजे काय?
फेरफार म्हणजे स्थानिक महसूल खात्याच्या अभिलेखात (जसे की 7/12 उतारा किंवा मालमत्ता पत्रक) मालमत्तेच्या मालकीत बदल नोंदवण्याची प्रक्रिया. जेव्हा मालमत्ता SARFAESI Act अंतर्गत लिलावाद्वारे विक्री केली जाते, तेव्हा खरेदीदाराला मालमत्तेची मालकी स्थानिक अभिलेखात नोंदवण्यासाठी फेरफार करणे आवश्यक आहे. ही प्रक्रिया मालमत्तेच्या कायदेशीर मालकीसाठी आणि भविष्यातील व्यवहारांसाठी महत्त्वाची आहे.
विक्री प्रमाणपत्रानुसार फेरफार घेण्याची प्रक्रिया
विक्री प्रमाणपत्रानुसार फेरफार घेण्यासाठी खालील पायऱ्या अनुसराव्या लागतात:
- विक्री प्रमाणपत्र प्राप्त करणे: लिलाव प्रक्रिया पूर्ण झाल्यानंतर, बँकेच्या अधिकृत अधिकाऱ्याकडून विक्री प्रमाणपत्र प्राप्त करा. हे प्रमाणपत्र मालमत्तेच्या हस्तांतरणाचे प्राथमिक दस्तऐवज आहे.
- स्थानिक महसूल कार्यालयात अर्ज करणे: खरेदीदाराने स्थानिक तहसीलदार किंवा महसूल कार्यालयात फेरफारासाठी अर्ज करावा. यासाठी आवश्यक कागदपत्रे खालीलप्रमाणे असू शकतात:
- विक्री प्रमाणपत्राची मूळ प्रत
- खरेदीदाराचा ओळखीचा पुरावा (आधार कार्ड, पॅन कार्ड)
- मालमत्तेचा 7/12 उतारा किंवा मालमत्ता पत्रक
- लिलावाची नोटीस आणि इतर संबंधित कागदपत्रे
- नोंदणी शुल्क भरणे: काही प्रकरणांमध्ये, फेरफार नोंदणीसाठी नाममात्र शुल्क आकारले जाऊ शकते. हे शुल्क स्थानिक महसूल खात्याच्या नियमानुसार असते.
- तपासणी आणि मंजुरी: महसूल अधिकारी अर्ज आणि कागदपत्रांची तपासणी करतात. यामध्ये मालमत्तेची माहिती, विक्री प्रमाणपत्राची वैधता आणि इतर कायदेशीर बाबींचा समावेश असतो. काही प्रकरणांमध्ये, प्रत्यक्ष मालमत्तेची पाहणी देखील केली जाऊ शकते.
- फेरफार नोंद: तपासणी पूर्ण झाल्यानंतर, महसूल खात्याच्या अभिलेखात खरेदीदाराच्या नावाने मालमत्तेची नोंद केली जाते. यानंतर खरेदीदाराला नवीन 7/12 उतारा किंवा मालमत्ता पत्रक प्राप्त होते, ज्यामध्ये त्याचे नाव मालक म्हणून नोंदवलेले असते.
कायदेशीर तरतुदी आणि विवाद
विक्री प्रमाणपत्राची नोंदणी नोंदणी कायदा, 1908 च्या कलम 17(2)(xii) अंतर्गत अनिवार्य नाही, कारण SARFAESI Act अंतर्गत जारी केलेले प्रमाणपत्र हे “सिव्हिल किंवा महसूल अधिकारी” यांनी जारी केलेल्या प्रमाणपत्राच्या श्रेणीत येते. सर्वोच्च न्यायालयाने State of Punjab & Anr. v Ferrous Alloy Forgings P. Ltd. & Ors. या खटल्यात हा मुद्दा स्पष्ट केला आहे की, अशा प्रमाणपत्रांना नोंदणीची आवश्यकता नाही, परंतु कलम 89(4) नुसार त्याची एक प्रत नोंदणी कार्यालयात दाखल करणे आवश्यक आहे.
तथापि, काही प्रकरणांमध्ये फेरफार प्रक्रियेदरम्यान विवाद उद्भवू शकतात, जसे की:
- मालमत्तेवर इतर दावे किंवा अडचणी (encumbrances) असणे.
- विक्री प्रमाणपत्रातील त्रुटी किंवा अपूर्ण माहिती.
- स्थानिक महसूल खात्याच्या नियमांमुळे उद्भवणारे अडथळे.
अशा विवादांचे निराकरण करण्यासाठी खरेदीदार कर्ज वसुली न्यायाधिकरण (DRT) किंवा संबंधित उच्च न्यायालयात दाद मागू शकतो, ज्याचा उल्लेख SARFAESI Act च्या कलम 17 मध्ये आहे.
सामान्य नागरिकांसाठी सल्ला
SARFAESI Act अंतर्गत मालमत्ता खरेदी करताना खालील बाबी लक्षात ठेवा:
- लिलावात भाग घेण्यापूर्वी मालमत्तेची संपूर्ण कायदेशीर तपासणी करा.
- विक्री प्रमाणपत्रात मालमत्तेची सर्व माहिती स्पष्टपणे नमूद आहे याची खात्री करा.
- फेरफार प्रक्रिया लवकरात लवकर पूर्ण करा, जेणेकरून भविष्यात कायदेशीर अडचणी उद्भवणार नाहीत.
- आवश्यक असल्यास, कायदेशीर सल्लागाराची मदत घ्या.
निष्कर्ष
SARFAESI Act, 2002 अंतर्गत विक्री प्रमाणपत्रानुसार फेरफार घेणे ही एक महत्त्वाची कायदेशीर प्रक्रिया आहे, जी मालमत्तेच्या मालकीच्या हस्तांतरणाला पूर्णत्व देते. ही प्रक्रिया कायदेशीरदृष्ट्या बंधनकारक असली, तरी ती सामान्य नागरिकांसाठी सोपी आणि पारदर्शक असावी यासाठी सरकार आणि महसूल खात्याने प्रयत्न करणे आवश्यक आहे. योग्य कागदपत्रे आणि प्रक्रियेचे पालन केल्यास, खरेदीदार सहजपणे मालमत्तेचे फेरफार करू शकतो आणि त्याच्या मालकी हक्काची खात्री करू शकतो.
