साठेखतावरून नोंदणी करता येते का? सविस्तर मार्गदर्शन

Description: हा लेख साठेखत (Agreement to Sale) म्हणजे काय, त्यावरून नोंदणी करता येते का, त्याची प्रक्रिया, आवश्यक कागदपत्रे, फायदे आणि सामान्य प्रश्नांची उत्तरे याबाबत सोप्या भाषेत माहिती देतो. सामान्य नागरिकांना समजेल अशा पद्धतीने हा लेख लिहिला आहे.

सविस्तर परिचय

मालमत्ता खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारात 'साठेखत' हा शब्द अनेकदा ऐकायला मिळतो. साठेखत हा एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे, जो मालमत्तेच्या खरेदी-विक्रीचा व्यवहार भविष्यात पूर्ण करण्याचा करार आहे. पण, साठेखतावरून मालमत्तेची नोंदणी करता येते का? हा प्रश्न अनेकांच्या मनात येतो. या लेखात आपण साठेखत म्हणजे काय, त्याची नोंदणी प्रक्रिया, आवश्यक कागदपत्रे, फायदे आणि याबाबतचे सामान्य गैरसमज याबाबत सविस्तर माहिती घेणार आहोत. हा लेख सामान्य नागरिकांना समजेल अशा सोप्या भाषेत लिहिला आहे, ज्यामुळे मालमत्ता व्यवहारातील कायदेशीर बाबी समजून घेणे सोपे होईल.

साठेखत म्हणजे काय?

साठेखत (इंग्रजीत Agreement to Sale) हा एक करार आहे, ज्यामध्ये मालमत्तेच्या खरेदी-विक्रीसाठी विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यातील अटी व शर्ती नमूद केलेल्या असतात. हा दस्तऐवज मालमत्तेची मालकी तात्काळ हस्तांतरित करत नाही, तर भविष्यात खरेदीखत (Sale Deed) तयार करून मालकी हस्तांतरित करण्याचे वचन देतो. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ (Transfer of Property Act, 1882) च्या कलम ५४ अंतर्गत साठेखताची व्याख्या स्पष्ट केली आहे. यानुसार, साठेखत हा मालमत्तेच्या हस्तांतरणाचा प्रस्ताव आहे, जो पूर्ण रक्कम दिल्यानंतर खरेदीखताद्वारे अंतिम होतो.

साठेखत दोन प्रकारचे असते:

• नोंदणीकृत साठेखत: दुय्यम निबंधक कार्यालयात मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरून नोंदवले जाते.
• अनोंदणीकृत साठेखत: साधारणपणे १०० रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर नोटरीद्वारे केले जाते, परंतु याला कायदेशीर पुरावा म्हणून मान्यता मिळत नाही.

साठेखतावरून नोंदणी करता येते का?

होय, साठेखतावरून नोंदणी करता येते, परंतु ती फक्त नोंदणीकृत साठेखत असल्यास. नोंदणीकृत साठेखताची नोंद दुय्यम निबंधक कार्यालयात 'इतर हक्क' (Other Rights) या सदरात केली जाते. भारतीय नोंदणी कायदा, १९०८ (Indian Registration Act, 1908) च्या कलम १७ अंतर्गत, एक रुपयापेक्षा जास्त किमतीच्या मालमत्तेच्या व्यवहारासाठी नोंदणी बंधनकारक आहे. म्हणून, साठेखत नोंदवण्यासाठी पूर्ण मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरावे लागते.

मात्र, केवळ नोटरीवर केलेले साठेखत (उदा., १०० रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर) शासकीय अभिलेखात नोंदवले जात नाही आणि त्याला कायदेशीर पुरावा म्हणून मान्यता मिळत नाही. अशा साठेखतावरून मालमत्तेचा हक्क सिद्ध करता येत नाही.

नोंदणीची प्रक्रिया

नोंदणीकृत साठेखत तयार करण्याची प्रक्रिया खालीलप्रमाणे आहे:

1. वकिलाची मदत घ्या: साठेखताचा मसुदा तयार करण्यासाठी अनुभवी वकिलाची मदत घ्यावी. यामुळे कायदेशीर चुका टाळता येतात.
2. मुद्रांक शुल्क: मालमत्तेच्या बाजारमूल्याच्या किंवा करारमूल्याच्या आधारावर मुद्रांक शुल्क भरावे लागते. हे शुल्क राज्यानुसार बदलते (साधारणपणे ५-७% असते).
3. नोंदणी शुल्क: मुद्रांक शुल्काव्यतिरिक्त, मालमत्तेच्या मूल्याच्या १% नोंदणी शुल्क भरावे लागते.
4. दुय्यम निबंधक कार्यालयात भेट: विक्रेता आणि खरेदीदार यांनी साठेखताच्या मूळ प्रतीसह दुय्यम निबंधक कार्यालयात जावे. दोन्ही पक्षांच्या स्वाक्षऱ्या आणि साक्षीदारांच्या स्वाक्षऱ्या आवश्यक असतात.
5. नोंदणी पूर्ण: सर्व कागदपत्रे तपासल्यानंतर साठेखताची नोंदणी केली जाते आणि त्याची प्रत खरेदीदाराला दिली जाते.

आवश्यक कागदपत्रे

साठेखत नोंदणीसाठी खालील कागदपत्रे आवश्यक आहेत:

• विक्रेता आणि खरेदीदार यांचे ओळखपत्र (आधार कार्ड, पॅन कार्ड, पासपोर्ट इ.).
• मालमत्तेचे मूळ दस्तऐवज (उदा., मागील खरेदीखत, ७/१२ उतारा, नकाशा).
• मालमत्तेचा सर्च रिपोर्ट (वकिलाद्वारे तयार).
• मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरल्याची पावती.
• साठेखताचा मसुदा (वकिलाद्वारे तयार).
• दोन साक्षीदारांचे ओळखपत्र आणि स्वाक्षऱ्या.

नोंदणीकृत साठेखताचे फायदे

नोंदणीकृत साठेखताचे अनेक फायदे आहेत:

• कायदेशीर संरक्षण: साठेखत नोंदवल्याने खरेदीदाराला कायदेशीर हक्क मिळतात. विक्रेत्याने करार मोडल्यास, खरेदीदार Specific Relief Act, 1963 च्या कलम १० अंतर्गत दाद मागू शकतो.
• मुद्रांक शुल्काची बचत: साठेखत नोंदवताना पूर्ण मुद्रांक शुल्क भरले असल्यास, खरेदीखत तयार करताना पुन्हा शुल्क भरावे लागत नाही.
• रद्द करण्याची सुविधा: व्यवहार पूर्ण न झाल्यास, दुय्यम निबंधकाकडे अर्ज करून साठेखत रद्द करता येते आणि मुद्रांक शुल्क परत मिळू शकते.
• पारदर्शकता: नोंदणीकृत साठेखतामुळे मालमत्तेच्या व्यवहाराची नोंद शासकीय अभिलेखात होते, ज्यामुळे भविष्यातील वाद टाळता येतात.

सामान्य प्रश्न आणि गैरसमज

१. साठेखत आणि खरेदीखत यात काय फरक आहे?

साठेखत हा भविष्यात मालमत्ता खरेदी करण्याचा करार आहे, तर खरेदीखत हा मालकी हस्तांतरित करणारा अंतिम दस्तऐवज आहे. साठेखतामुळे मालकी मिळत नाही, तर खरेदीखतामुळे मालकी हस्तांतरित होते.

२. नोटरीवर केलेले साठेखत कायदेशीर आहे का?

नोटरीवर केलेले साठेखत (उदा., १०० रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर) कायदेशीर पुरावा म्हणून ग्राह्य धरले जात नाही आणि त्याची शासकीय अभिलेखात नोंद होत नाही.

३. साठेखत नोंदवणे बंधनकारक आहे का?

भारतीय नोंदणी कायदा, १९०८ च्या कलम १७ नुसार, एक रुपयापेक्षा जास्त किमतीच्या मालमत्तेच्या व्यवहारासाठी नोंदणी बंधनकारक आहे. म्हणून, साठेखत नोंदवणे कायदेशीरदृष्ट्या फायदेशीर आहे.

४. साठेखत रद्द करता येते का?

होय, व्यवहार पूर्ण न झाल्यास दुय्यम निबंधकाकडे अर्ज करून नोंदणीकृत साठेखत रद्द करता येते आणि मुद्रांक शुल्क परत मिळू शकते.

निष्कर्ष

साठेखत हा मालमत्ता खरेदी-विक्रीच्या प्रक्रियेतील एक महत्त्वाचा टप्पा आहे. नोंदणीकृत साठेखतामुळे खरेदीदाराला कायदेशीर संरक्षण मिळते आणि भविष्यातील वाद टाळता येतात. मात्र, केवळ नोटरीवर केलेले साठेखत कायदेशीर पुरावा म्हणून ग्राह्य धरले जात नाही. म्हणून, साठेखत नोंदवणे हा नेहमीच सुरक्षित पर्याय आहे. साठेखत तयार करताना वकिलाची मदत घ्या आणि सर्व कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण करा. असे केल्यास मालमत्ता व्यवहार सुरक्षित आणि पारदर्शक होईल.

जर तुम्हाला साठेखताबाबत आणखी काही प्रश्न असतील, तर स्थानिक दुय्यम निबंधक कार्यालयात किंवा कायदेशीर सल्लागाराकडे संपर्क साधा. तुमच्या मालमत्ता व्यवहाराला शुभेच्छा!