महसूल आणि वन विभाग: भोगवटादार वर्ग-२ आणि भाडेपट्टा जमिनींचे भोगवटादार वर्ग-१ मध्ये रूपांतरण नियम, २०२५

प्रस्तावना

महाराष्ट्र शासनाने ४ मार्च २०२५ रोजी महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ (महा. ४१/१९६६) च्या कलम २९अ आणि ३२८ अंतर्गत नवीन नियम जाहीर केले आहेत. या नियमांना "महाराष्ट्र जमीन महसूल (भोगवटादार वर्ग-२ आणि भाडेपट्टा जमिनींचे भोगवटादार वर्ग-१ मध्ये रूपांतरण) नियम, २०२५" असे संबोधले जाते. या नियमांचा उद्देश भोगवटादार वर्ग-२ (Occupancy Class-II) आणि भाडेपट्टा (Leasehold) जमिनींचे भोगवटादार वर्ग-१ (Occupancy Class-I) मध्ये रूपांतरण करण्याची प्रक्रिया सुलभ करणे हा आहे. या लेखात या नियमांचे स्वरूप, त्यांचे परिणाम, त्यांचा व्याप्ती आणि त्यांच्याशी संबंधित अटी व शर्ती यांचे सविस्तर विश्लेषण करण्यात आले आहे.

नियमांचा उद्देश आणि व्याप्ती

या नियमांचा प्राथमिक उद्देश म्हणजे शासकीय जमिनी ज्या भोगवटादार वर्ग-२ किंवा भाडेपट्ट्याच्या आधारावर प्रदान करण्यात आल्या आहेत, त्यांचे मालकी हक्क (भोगवटादार वर्ग-१) मध्ये रूपांतरण करणे. हे रूपांतरण कृषी, निवासी, वाणिज्यिक किंवा औद्योगिक प्रयोजनांसाठी वापरल्या जाणाऱ्या जमिनींसाठी लागू आहे. मात्र, सार्वजनिक प्राधिकरणांनी सार्वजनिक प्रयोजनांसाठी धारण केलेल्या जमिनींना हे नियम लागू होणार नाहीत.

या नियमांमुळे जमीन धारकांना त्यांच्या जमिनीवर पूर्ण मालकी हक्क मिळण्याची संधी उपलब्ध होईल. यामुळे जमिनीचा बाजारमूल्य वाढेल आणि त्याचा वापर अधिक प्रभावीपणे करता येईल. विशेषतः सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना स्वयंपुनर्विकासासाठी प्रोत्साहन देणे आणि प्रधानमंत्री आवास योजनेच्या लाभार्थ्यांना लाभ मिळवून देणे हा देखील या नियमांचा एक महत्त्वाचा उद्देश आहे.

नियमांचे प्रमुख वैशिष्ट्ये

१. संक्षिप्त नाव आणि लागू होण्याचा कालावधी

या नियमांना "महाराष्ट्र जमीन महसूल (भोगवटादार वर्ग-२ आणि भाडेपट्टा जमिनींचे भोगवटादार वर्ग-१ मध्ये रूपांतरण) नियम, २०२५" असे संबोधले जाते. हे नियम ४ मार्च २०२५ पासून लागू झाले असून, त्यांचा लाभ घेण्यासाठी जमीन धारकांना ठराविक कालावधीत अर्ज करणे आवश्यक आहे.

२. व्याख्या

या नियमांमध्ये काही महत्त्वाच्या संज्ञांची व्याख्या करण्यात आली आहे:

• वार्षिक दर विवरणपत्र: महाराष्ट्र मुद्रांक अधिनियम, १९५८ अंतर्गत तयार केलेले दर विवरणपत्र, जे जमिनीचे बाजारमूल्य ठरवते.
• अधिनियम: महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६.
• विकास आराखडा: महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि नगर नियोजन अधिनियम, १९६६ अंतर्गत तयार केलेला विकास आराखडा.
• प्रादेशिक योजना: महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि नगर नियोजन अधिनियम, १९६६ अंतर्गत तयार केलेली योजना.

३. अर्ज प्रक्रिया

भोगवटादार वर्ग-२ किंवा भाडेपट्टा जमिनीचे धारक, जमिनीच्या प्रत्यक्ष वापराला सुरुवात झाल्यापासून पाच वर्षांचा कालावधी पूर्ण झाल्यानंतर, जिल्हाधिकाऱ्यांकडे रूपांतरणासाठी अर्ज करू शकतात. जिल्हाधिकारी अर्जाची छाननी करून जमिनीच्या प्रदानाच्या अटी व शर्तींचे उल्लंघन झाले आहे का, याची तपासणी करतील.

जर अटी व शर्तींचे उल्लंघन आढळले आणि ते नियमित केले गेले नसेल, तर जिल्हाधिकारी अर्ज नाकारतील. परंतु जर उल्लंघन नसेल किंवा ते नियमित केले गेले असेल, तर ठराविक अधिमूल्य (Premium) भरून जमिनीचे रूपांतरण केले जाईल.

रूपांतरण अधिमूल्य (Premium)

जमिनीच्या वापरानुसार आणि अर्ज सादर करण्याच्या तारखेनुसार अधिमूल्याची रक्कम ठरते. हे अधिमूल्य वार्षिक दर विवरणपत्रातील जमिनीच्या मूल्यानुसार आकारले जाते. खालील तक्त्यांमध्ये याची माहिती देण्यात आली आहे:

(अ) कृषी प्रयोजनांसाठी जमिनी

अ. क्र.	जमिनीचे क्षेत्र आणि वापर	३१ डिसेंबर २०२५ पर्यंतच्या अर्जांसाठी अधिमूल्य	३१ डिसेंबर २०२५ नंतरच्या अर्जांसाठी अधिमूल्य
१	नगर पंचायत, नगर परिषद, महानगरपालिका किंवा विशेष नियोजन प्राधिकरणाच्या हद्दीबाहेरील कृषी जमीन (प्रादेशिक योजनेनुसार कृषी किंवा नो-डेव्हलपमेंट झोन)	जमिनीच्या मूल्याच्या २५%	जमिनीच्या मूल्याच्या ७५%
२	नगर पंचायत, नगर परिषद, महानगरपालिका किंवा विशेष नियोजन प्राधिकरणाच्या हद्दीतील कृषी जमीन (विकास आराखड्यानुसार गैर-कृषी वापरास परवानगी)	जमिनीच्या मूल्याच्या ५०%	जमिनीच्या मूल्याच्या ७५%

(ब) निवासी, वाणिज्यिक किंवा औद्योगिक प्रयोजनांसाठी जमिनी

अ. क्र.	जमिनीचा प्रकार	३१ डिसेंबर २०२५ पर्यंतच्या अर्जांसाठी अधिमूल्य	३१ डिसेंबर २०२५ नंतरच्या अर्जांसाठी अधिमूल्य
१	वाणिज्यिक किंवा औद्योगिक प्रयोजनांसाठी भोगवटादार वर्ग-२ किंवा भाडेपट्टा जमीन	जमिनीच्या मूल्याच्या ५०%	जमिनीच्या मूल्याच्या ६०%
२	वैयक्तिक निवासी वापरासाठी भोगवटादार वर्ग-२ जमीन	जमिनीच्या मूल्याच्या १५%	जमिनीच्या मूल्याच्या ६०%
४	सहकारी गृहनिर्माण संस्था (स्वयंपुनर्विकास आणि PMAY साठी २५% FSI देणारी)	जमिनीच्या मूल्याच्या ५%	जमिनीच्या मूल्याच्या ७५%

अटी आणि शर्ती

या नियमांनुसार काही महत्त्वाच्या अटी लागू करण्यात आल्या आहेत:

• सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी स्वयंपुनर्विकासासाठी अर्ज केल्यास, त्यांना उपलब्ध अतिरिक्त FSI च्या २५% प्रधानमंत्री आवास योजनेच्या लाभार्थ्यांसाठी द्यावे लागेल. अन्यथा, त्यांना ५% अधिमूल्याची सवलत मिळणार नाही आणि भरलेली रक्कम जप्त होईल.
• स्वयंपुनर्विकासाची प्रक्रिया दोन वर्षांत सुरू करणे आवश्यक आहे. तसे न झाल्यास, दोन वर्षांची मुदतवाढ मिळू शकते; परंतु त्यानंतरही प्रक्रिया सुरू न झाल्यास अधिमूल्य जप्त होईल आणि जमीन पुन्हा वर्ग-२ मध्ये रूपांतरित होईल.
• अधिमूल्य एक कोटी रुपयांपेक्षा जास्त असल्यास, राज्य सरकारची पूर्वपरवानगी आवश्यक आहे.

परिणाम आणि महत्त्व

या नियमांमुळे जमीन धारकांना त्यांच्या जमिनीवर पूर्ण मालकी हक्क मिळतील, ज्यामुळे त्यांचे आर्थिक स्थैर्य वाढेल. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना स्वयंपुनर्विकासासाठी प्रोत्साहन मिळेल आणि PMAY अंतर्गत गरीबांना घरे उपलब्ध होतील. तसेच, शहरी आणि ग्रामीण भागातील जमिनींचा अधिक प्रभावी वापर होईल.

निष्कर्ष

"महाराष्ट्र जमीन महसूल (भोगवटादार वर्ग-२ आणि भाडेपट्टा जमिनींचे भोगवटादार वर्ग-१ मध्ये रूपांतरण) नियम, २०२५" हे एक क्रांतिकारी पाऊल आहे. यामुळे जमीन धारकांचे हक्क मजबूत होतील आणि शासकीय जमिनींचा वापर अधिक पारदर्शक आणि कार्यक्षम होईल. या नियमांचा योग्य अंमल आणि त्यांचे पालन केल्यास, महाराष्ट्राच्या शहरी आणि ग्रामीण विकासाला नवीन दिशा मिळेल.