दस्तऐवजांची नोंदणी

नोंदणी(रजिस्ट्रेशन) म्हणजे काय ते समजावून घेऊ.

स्थावर मालमत्तेच्या हस्तांतराच्या करारांच्या नोंदणीची आवश्यकता असते. कारण नोंदणी ही कायदेशीर गरज आहे. स्थावर मालमत्ता दुसऱ्याच्या नावे वर्ग करण्यासाठी व कायदेशीर अभिलेख (रेकॉर्ड) तयार करण्यासाठी कराराच्या  नोंदणीची गरज असते. नोंदणीकृत कागदपत्रे ही सुस्थितीत ठेवलेली असतात. ती कोणीही तपासू शकते. तसेच आवश्यक  ती फी-शुल्क भरून त्याच्या प्रती मिळू शकतात.

नोंदणी नसलेल्या कागदपत्रांचा होणारा परिणाम असा होतो - 1908 च्या नोंदणी कायद्यानुसार स्थावर व जंगम  मालमत्तेच्या हस्तांतरणासंबंधी कायदा करण्यात आला आहे. या कायद्यातील कलम क्र.17 प्रमाणे नोंदणी करणे आवश्यक  असलेली कागदपत्रे, नोंदणी न केल्यास कायद्याच्या दृष्टीने वैध होत नाहीत. एवढेच नव्हे तर त्याची अंमलबजावणी  करता येऊ शकत नाही. त्याच प्रमाणे कोणत्याही न्यायालयात पुरावा म्हणून दाखल करता येत नाही. कायदेशीर नोंदणी  केल्यामुळेच कागदपत्रांप्रमाणे मालमत्तेचे हस्तांतरण होते व अशी कागदपत्रे पुरावा म्हणून दाखल करता येतात. याचा  दुसरा अर्थ असा की नोंदणी न केल्यास मालकी हक्क किंवा अधिकार सिध्द होत नाही. कायदेशीर नोंदणी केलेल्या  कागदपत्रांबाबत योग्य ते मुद्रांक शुल्क भरलेले असते. त्यामुळे अशी कागदपत्रे गहाळ झाल्यास योग्य ते शुल्क भरून  त्याची प्रमाणित प्रत निबंधकाकडून मिळू शकते.

कोणत्या कागदपत्रांची नोंदणी करणे कायद्याने सक्तीचे आहे हे कायद्याच्या कलम 17 मधे नमूद केले आहे. 

(1) स्थावर मालमत्तेचे बक्षीसपत्र.

(2) मृत्युपत्राव्यतिरिक्त स्थावर मालमत्तेची < 100/- किंवा त्यापेक्षा अधिक रकमेची कागदपत्रे. (3) मृत्युपत्राव्यतिरिक्त अशी कागदपत्रे ज्यामधे काही रक्कम मिळाल्याची पोहोच असते.उदाहरणार्थ कोणताही  हक्क जाहीर करणे, त्याचे असाइनमेंट, हक्क निर्माण करणे व त्यावर मर्यादा घालणे. नोंदणी केली तर सदर  व्यवहारासंबंधात नोंदणी कागदपत्रे ही पोहोच पावतीच असते.

(4) वर्षानुवर्षे भाडेतत्वावर दिलेली स्थावर मालमत्ता ज्यापासून वर्षाला भाडे मिळते.

(5) मृत्युपत्राव्यतिरिक्त ज्या कागदपत्रांचा न्यायालयीन आदेश झाला आहे.त्याच प्रमाणे < 100/- किंवा त्यापेक्षा  अधिक रकमेची स्थावर मालमत्तेची कागदपत्रे आहेत अशा कागदपत्राबाबतीत कलम (2) व (3) प्रमाणे पुढील  कागदपत्रांची नोंद करणे आवश्यक नसते. 

या व्यतिरिक्त 5 वर्षापर्यंतच्या भाडेपट्ट्याची नोंदणी काही जिल्हा अथवा जिल्ह्यातील भागांसाठी नोंदणीमधून वगळण्यात  येते. पण त्याबाबत राज्यशासनाच्या गॅझेटमध्ये अधिसूचना जाहीर केली जाते.

नोंदणी आवश्यक नसलेली काही कागदपत्रे

(1) < 50/- पर्यंत भाडे करार

(2) बनावट दस्तऐवज.

(3) शेअर्सच्या संबंधित कोणतीही कागदपत्रे, जॉईंट स्टॉक कंपनी व त्यांच्या स्थावर मालमत्तासंबंधीत कोणतीही  कागदपत्रे.

(4) कंपन्यांची इश्यू म्हणजे जारी केलेले डिबेंचर्स, कंपन्यांची निर्धोक स्थावर मालमत्ता जी कोठेही तारण नाही. (5) शासनाची स्थावर मालमत्ता.

16/ जङ्कीन ङ्कालङ्कत्तेची सुरक्षित खरेदी सुत्रबद्ध पद्धत

नोंदणी आवश्यक नसलेल्या कागदपत्रांबाबत नियम बदलू शकतो. म्हणून निष्णात वकिलाचा सल्ला याबाबत  उपयोगी पडेल.

नोंदणी कायद्याच्या कलम 28 व 29 नुसार कागदपत्रे प्रत्येक विभागासाठी त्या विभागाच्या मा. उपनिबंधक यांच्या  कार्यालयात सादर करावे लागतात.काही शहरात कागदपत्रांची नोंदणी शहरातल्या कोणत्याही कार्यालयात नोंदवण्याची  सुविधा देण्यात आली आहे.

नोंदणीसाठी आवश्यक असलेल्या कागदपत्रांवर सह्या झाल्यापासून पुढे 4 महिन्यांचे आत नोंदणी करणे आवश्यक  असते. कोणत्याही कारणामुळे 4 महिन्यांच्या आत नोंदणी करणे शक्य झाले नाही तर त्यापुढील 4 महिन्यात उपनिबंधक  ठरवेल तो दंड भरून नोंदणी करता येते. दंडाची रक्कम ही नोंदणी शुल्काच्या 10 पटीपर्यंत कोणतीही असू शकते. आठ  महिन्यानंतर नोंदणी करावयाची झाल्यास स्वतंत्र हमीपत्रासहीत कागदपत्रे सादर केली तर उपनिबंधक योग्य तो दंड घेऊन  नोंदणी करून घेण्याबाबत निर्णय घेईल. नोंदणी करण्यात येणारी कागदपत्रे त्या जिल्ह्यातील स्थानिक भाषेत, उपनिबंधकांना  समजतील अशा भाषेत असावीत.

करारनाम्यातील रक्कम किंवा बाजारभाव ह्यातील जास्त रकमेच्या 1% इतकी रक्कम नोंदणी शुल्क म्हणून भरावी लागते. पण 1 एप्रिल 2003 पासून नोंदणी शुल्काची जास्तीतजास्त रक्कम < 30,000/- ठरविण्यात आली आहे. सध्या  नोंदणी शुल्क किती ह्याची चौकशी दुय्यम निबंधक ह्यांचे कडे करावी.

मृत्युपत्राची नोंद करणे बंधनकारक नसले तरी भविष्यकाळात इतर वाद व दावे निर्माण होऊ नयेत म्हणून मृत्युपत्राची  नोंदणी करावी.

स्थावर मालमत्तेबाबतच्या करारनाम्यात < 100/- किंवा त्यापेक्षा जास्त किंमतीच्या मालमत्तेचे हितसंबंध आहेत  अशा करारनाम्यांची नोंदणी अत्यावश्यक आहे.

ज्या भागीदारी पत्रामध्ये < 100/- किंवा त्यापेक्षा जास्त किंमतीच्या स्थावर मालमत्तेचे हितसंबंध आहेत अशा  भागीदारी पत्राची नोंदणी आवश्यक आहे.

स्थावर मालमत्तेच्या हस्तांतरण संबंधीची सर्व कागदपत्रांची नोंदणी करणे आवश्यक आहेत. ती आहेत-कौटुंबिक  करार, विक्रीचा करार, बक्षीसपत्र, भाडे करार, लीव्ह अँड लायसेन्स करार, टेनेन्सी करार, डिक्लेरेशन डीड, मॉर्गेज डीड,  अदलाबदल पत्र, कन्व्हेन्स डीड, विक्रीसंबंधीचे मुखत्यारपत्र इत्यादींचा समावेश होतो.

कागदपत्रांवर सह्या करणाऱ्या व्यक्तींची ओळख पटवून देण्यासाठी नोंदणी करतेवेळी दोन साक्षीदारांची आवश्यकता  असते. कागदपत्रांवर सही करणाऱ्या व्यक्तींजवळ वैध व फोटोसहित ओळखपत्र-पासपोर्ट,पॅनकार्ड, वाहन परवाना असावेत. नोंदणी शुल्काबाबत दस्त नोंदणी आधी माहिती घ्यावी.