SARFAESI Act-2002 मधील विक्री प्रमाणपत्रानुसार फेरफार घेणे: सविस्तर मार्गदर्शन

Slug: sarfaesi-act-2002-sale-certificate-ferfar-process

SEO Description: SARFAESI Act-2002 अंतर्गत विक्री प्रमाणपत्र आणि फेरफार प्रक्रियेबद्दल सोप्या भाषेत सविस्तर माहिती. सामान्य नागरिकांसाठी उपयुक्त मार्गदर्शन.

परिचय

सिक्युरिटायझेशन अँड रिकन्स्ट्रक्शन ऑफ फायनान्शियल ॲसेट्स अँड एनफोर्समेंट ऑफ सिक्युरिटी इंटरेस्ट ॲक्ट, 2002 (SARFAESI Act-2002) हा भारतातील बँका आणि वित्तीय संस्थांना थकीत कर्जाच्या वसुलीसाठी सशक्त कायदेशीर आधार प्रदान करणारा महत्त्वाचा कायदा आहे. या कायद्यामुळे बँकांना कोर्टाच्या हस्तक्षेपाशिवाय थकीत कर्जदारांच्या तारण ठेवलेल्या मालमत्तेचा ताबा घेऊन ती विक्री करण्याचा अधिकार मिळाला आहे. या प्रक्रियेचा एक महत्त्वाचा भाग म्हणजे विक्री प्रमाणपत्र (Sale Certificate) आणि त्यानंतर मालमत्तेच्या नावात फेरफार (Mutation) करणे.

विक्री प्रमाणपत्र हे बँकेने मालमत्ता लिलावाद्वारे विकल्यानंतर खरेदीदाराला दिले जाणारे अधिकृत दस्तऐवज आहे. यानंतर, खरेदीदाराला मालमत्तेच्या मालकी हक्काची नोंद स्थानिक महसूल खात्यात (उदा., तलाठी कार्यालय किंवा नगरपालिका) करावी लागते, ज्याला फेरफार प्रक्रिया म्हणतात. ही प्रक्रिया गुंतागुंतीची वाटू शकते, विशेषतः सामान्य नागरिकांना, ज्यांना कायदेशीर बाबींची फारशी माहिती नसते. या लेखात, SARFAESI Act-2002 अंतर्गत विक्री प्रमाणपत्र आणि फेरफार प्रक्रियेबद्दल सविस्तर माहिती सोप्या भाषेत दिली आहे, जेणेकरून सामान्य नागरिकांना ही प्रक्रिया समजणे आणि अंमलात आणणे सोपे जाईल.

SARFAESI Act-2002 चा संक्षिप्त आढावा

SARFAESI Act-2002 हा कायदा 2002 मध्ये लागू झाला आणि त्याचे मुख्य उद्दिष्ट बँका आणि वित्तीय संस्थांना थकीत कर्ज (Non-Performing Assets - NPA) जलदगतीने वसूल करण्यासाठी सक्षम करणे आहे. या कायद्याच्या कलम 13 अंतर्गत, बँकांना थकीत कर्जदाराला 60 दिवसांची नोटीस देऊन मालमत्तेचा ताबा घेण्याचा आणि त्याची विक्री करण्याचा अधिकार आहे. या प्रक्रियेत, लिलाव यशस्वी झाल्यावर खरेदीदाराला विक्री प्रमाणपत्र दिले जाते, जे मालमत्तेच्या मालकी हक्काचे प्रमाण आहे.

या कायद्याच्या Security Interest (Enforcement) Rules, 2002 मधील नियम 9(6) नुसार, अधिकृत अधिकारी (Authorised Officer) यांना लिलावाची पुष्टी झाल्यावर आणि खरेदीदाराने पूर्ण रक्कम भरल्यानंतर विक्री प्रमाणपत्र जारी करणे बंधनकारक आहे. हे प्रमाणपत्र Appendix V मध्ये दिलेल्या नमुन्यात असते आणि त्यात मालमत्तेची माहिती, खरेदीदाराचे नाव, आणि मालमत्तेवर असलेल्या कोणत्याही बोज्याची (Encumbrances) माहिती नमूद केलेली असते.

विक्री प्रमाणपत्र म्हणजे काय?

विक्री प्रमाणपत्र हे SARFAESI Act-2002 अंतर्गत लिलावाद्वारे मालमत्ता विक्री झाल्याचे आणि खरेदीदाराला मालकी हक्क मिळाल्याचे सिद्ध करणारे कायदेशीर दस्तऐवज आहे. हे प्रमाणपत्र बँकेच्या अधिकृत अधिकाऱ्याने जारी केले जाते आणि त्यात खालील माहिती असते:

• मालमत्तेचे तपशील (उदा., पत्ता, क्षेत्रफळ, प्रकार).
• खरेदीदाराचे नाव आणि पत्ता.
• लिलावाची तारीख आणि रक्कम.
• मालमत्तेवर असलेले बोजे, जर असतील तर (उदा., कर्ज, कर, कायदेशीर विवाद).
• मालमत्ता बोजामुक्त (Free from Encumbrances) आहे की नाही याची नोंद.

हे प्रमाणपत्र मालमत्तेच्या मालकी हक्काचे प्राथमिक पुरावे म्हणून काम करते आणि फेरफार प्रक्रियेसाठी आवश्यक आहे.

फेरफार म्हणजे काय?

फेरफार म्हणजे मालमत्तेच्या मालकी हक्काची नोंद स्थानिक महसूल खात्याच्या (उदा., तलाठी, तहसीलदार, किंवा नगरपालिका) अभिलेखात अद्ययावत करणे. जेव्हा मालमत्ता SARFAESI Act-2002 अंतर्गत लिलावाद्वारे विकली जाते, तेव्हा खरेदीदाराला विक्री प्रमाणपत्राच्या आधारे मालमत्तेच्या नावात फेरफार करावा लागतो. ही प्रक्रिया खालील कारणांसाठी महत्त्वाची आहे:

• मालमत्तेच्या मालकी हक्काची अधिकृत नोंद होते.
• भविष्यातील कायदेशीर विवाद टाळता येतात.
• मालमत्तेशी संबंधित कर (उदा., मालमत्ता कर) खरेदीदाराच्या नावे येतात.
• मालमत्ता विक्री किंवा हस्तांतरण करायचे झाल्यास कायदेशीर अडचणी येत नाहीत.

फेरफार प्रक्रिया सामान्यतः महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, 1966 अंतर्गत केली जाते, ज्यामध्ये कलम 149 आणि 150 नुसार मालमत्तेच्या मालकीतील बदलाची नोंद करणे बंधनकारक आहे.

विक्री प्रमाणपत्रानुसार फेरफार घेण्याची प्रक्रिया

विक्री प्रमाणपत्रानुसार फेरफार घेण्यासाठी खालील पायऱ्या अवलंबाव्या लागतात. या प्रक्रिया स्थानिक कायदे आणि नियमांनुसार थोड्याफार प्रमाणात बदलू शकतात, परंतु सामान्य प्रक्रिया खालीलप्रमाणे आहे:

1. विक्री प्रमाणपत्राची प्राप्ती:
   • लिलाव यशस्वी झाल्यावर आणि पूर्ण रक्कम भरल्यानंतर बँकेचा अधिकृत अधिकारी खरेदीदाराला विक्री प्रमाणपत्र जारी करतो.
   • हे प्रमाणपत्र मिळाल्याची खात्री करा आणि त्यातील सर्व तपशील (उदा., मालमत्तेचा पत्ता, रक्कम) बरोबर आहेत का याची पडताळणी करा.
2. आवश्यक कागदपत्रे तयार करणे:
   • फेरफारासाठी खालील कागदपत्रे आवश्यक असतात:
     • विक्री प्रमाणपत्राची मूळ प्रत आणि झेरॉक्स.
     • खरेदीदाराचा ओळखीचा पुरावा (उदा., आधार कार्ड, पॅन कार्ड).
     • मालमत्तेचा मूळ दस्तऐवज, जर उपलब्ध असेल.
     • लिलावाची नोटीस आणि बँकेची पावती.
     • मालमत्तेचा 7/12 उतारा किंवा मालमत्ता पत्रिका.
     • नो-ड्यूज सर्टिफिकेट, जर बँकेने दिले असेल.
3. स्थानिक महसूल कार्यालयात अर्ज सादर करणे:
   • मालमत्ता ज्या क्षेत्रात आहे त्या तलाठी कार्यालयात किंवा तहसील कार्यालयात फेरफारासाठी अर्ज करावा लागतो.
   • अर्जामध्ये मालमत्तेचा तपशील, खरेदीदाराची माहिती, आणि विक्री प्रमाणपत्राचा संदर्भ द्यावा.
   • महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, 1966 च्या नियम 36 नुसार, फेरफार अर्ज विहित नमुन्यात सादर करावा लागतो.
4. महसूल अधिकाऱ्यांकडून पडताळणी:
   • तलाठी किंवा संबंधित अधिकारी अर्ज आणि कागदपत्रांची पडताळणी करतात. यामध्ये मालमत्तेची प्रत्यक्ष पाहणीही होऊ शकते.
   • जर मालमत्तेवर कोणतेही बोजे (उदा., कर्ज, कर) असतील, तर त्याची माहिती तपासली जाते.
5. फेरफाराची नोंद:
   • पडताळणी पूर्ण झाल्यावर, महसूल खाते मालमत्तेच्या अभिलेखात (उदा., 7/12 उतारा, मालमत्ता पत्रिका) खरेदीदाराचे नाव नोंदवते.
   • ही नोंद महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, 1966 च्या कलम 150 नुसार केली जाते.
6. अद्ययावत अभिलेखाची प्रत मिळवणे:
   • फेरफार पूर्ण झाल्यावर, खरेदीदाराला अद्ययावत 7/12 उतारा किंवा मालमत्ता पत्रिकेची प्रत मिळते, ज्यामध्ये त्याचे नाव मालक म्हणून नोंदवलेले असते.

विक्री प्रमाणपत्र आणि फेरफार प्रक्रियेशी संबंधित सामान्य प्रश्न आणि गैरसमज

प्रश्न 1: विक्री प्रमाणपत्राची नोंदणी (Registration) करणे बंधनकारक आहे का?

उत्तर: याबाबत बराच गोंधळ आहे. Registration Act, 1908 च्या कलम 17(2)(xii) नुसार, सिव्हिल किंवा महसूल अधिकाऱ्याने जारी केलेल्या विक्री प्रमाणपत्राची नोंदणी बंधनकारक नाही. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s Esjaypee Impex Pvt. Ltd. v. The Asst. General Manager या निकालात स्पष्ट करण्यात आले आहे की SARFAESI Act-2002 अंतर्गत अधिकृत अधिकारी हा "महसूल अधिकारी" म्हणून गणला जाऊ शकतो, त्यामुळे विक्री प्रमाणपत्राची नोंदणी आवश्यक नाही. तथापि, खरेदीदार स्वेच्छेने नोंदणी करू शकतो, ज्यासाठी Indian Stamp Act, 1899 नुसार स्टॅम्प ड्युटी लागू शकते.

प्रश्न 2: फेरफार न केल्यास काय होऊ शकते?

उत्तर: फेरफार न केल्यास मालमत्तेची मालकी अधिकृतपणे खरेदीदाराच्या नावावर नोंदवली जात नाही. यामुळे भविष्यात कायदेशीर अडचणी, मालमत्ता कराची थकबाकी, किंवा मालमत्ता हस्तांतरणात अडथळे येऊ शकतात. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, 1966 च्या कलम 149 नुसार, मालकीतील बदलाची नोंद करणे बंधनकारक आहे.

प्रश्न 3: मालमत्तेवर बोजे असल्यास काय करावे?

उत्तर: विक्री प्रमाणपत्रात मालमत्तेवर असलेल्या बोज्याची (उदा., थकीत कर, कर्ज) माहिती नमूद केलेली असते. Security Interest (Enforcement) Rules, 2002 च्या नियम 9(10) नुसार, बँकेने मालमत्ता बोजामुक्त असल्याचे नमूद केले असेल, तर खरेदीदाराला थकीत बोज्याची जबाबदारी नसते. तथापि, बोजे असल्यास, खरेदीदाराने संबंधित प्राधिकरणाशी (उदा., नगरपालिका, कर कार्यालय) संपर्क साधून ते दायित्व पूर्ण करावे.

प्रश्न 4: फेरफारासाठी किती वेळ लागतो?

उत्तर: फेरफाराची वेळ स्थानिक महसूल खात्याच्या कार्यक्षमतेनुसार बदलू शकते. साधारणपणे, जर सर्व कागदपत्रे व्यवस्थित असतील, तर 30 ते 60 दिवसांत फेरफार पूर्ण होऊ शकते. तथापि, काही प्रकरणांमध्ये, मालमत्तेवर विवाद किंवा तांत्रिक अडचणी असल्यास याला जास्त वेळ लागू शकतो.

प्रश्न 5: बँकेने चुकीचे विक्री प्रमाणपत्र जारी केले तर काय करावे?

उत्तर: जर विक्री प्रमाणपत्रात चुकीची माहिती (उदा., मालमत्तेचा पत्ता, खरेदीदाराचे नाव) असेल, तर खरेदीदाराने त्वरित बँकेशी संपर्क साधून दुरुस्ती करून घ्यावी. यासाठी लेखी अर्ज आणि पुरावे (उदा., लिलावाची पावती) सादर करावे लागतात. जर बँक सहकार्य करत नसेल, तर खरेदीदार SARFAESI Act-2002 च्या कलम 17 नुसार डेट रिकव्हरी ट्रिब्युनल (DRT) मध्ये तक्रार दाखल करू शकतो.

फेरफार प्रक्रियेत येणाऱ्या सामान्य अडचणी आणि त्यावर उपाय

फेरफार प्रक्रियेत काही अडचणी येऊ शकतात, ज्या खालीलप्रमाणे आहेत आणि त्यावर उपाय देखील सुचवले आहेत:

1. अपूर्ण कागदपत्रे:
   • समस्या: फेरफारासाठी आवश्यक कागदपत्रे अपूर्ण किंवा चुकीची असल्यास प्रक्रिया थांबू शकते.
   • उपाय: सर्व कागदपत्रांची यादी तयार करा आणि ती बँक किंवा वकिलामार्फत तपासून घ्या. उदा., विक्री प्रमाणपत्र, ओळखीचा पुरावा, 7/12 उतारा इत्यादी.
2. मालमत्तेवरील बोजे:
   • समस्या: मालमत्तेवर थकीत कर, कर्ज, किंवा कायदेशीर विवाद असल्यास फेरफार रखडू शकते.
   • उपाय: विक्री प्रमाणपत्रात बोज्याची माहिती तपासा. जर बोजे असतील, तर संबंधित प्राधिकरणाशी संपर्क साधून त्याची पूर्तता करा (उदा., नगरपालिकेत थकीत कर भरणे).
3. महसूल खात्याची विलंब:
   • समस्या: तलाठी किंवा तहसील कार्यालयात कर्मचाऱ्यांची कमतरता किंवा प्रशासकीय विलंबामुळे प्रक्रिया लांबू शकते.
   • उपाय: नियमित फॉलो-अप घ्या आणि शक्य असल्यास स्थानिक वकिलाची मदत घ्या. काही ठिकाणी ऑनलाइन फेरफार प्रणाली उपलब्ध आहे (उदा., महाराष्ट्रात e-Ferfar).
4. मालमत्तेचा विवाद:
   • समस्या: मालमत्तेच्या मालकीबाबत कायदेशीर वाद असल्यास (उदा., मूळ मालकाने दावा केला असल्यास) फेरफार थांबू शकते.
   • उपाय: अशा प्रकरणांमध्ये वकिलामार्फत कायदेशीर सल्ला घ्या. आवश्यक असल्यास डेट रिकव्हरी ट्रिब्युनल किंवा सिव्हिल कोर्टात दावा दाखल करावा लागू शकतो.

फेरफारासाठी टिप्स आणि सावधगिरी

फेरफार प्रक्रिया सुलभ आणि त्रुटीरहित करण्यासाठी खालील टिप्स उपयुक्त ठरू शकतात:

• कागदपत्रांची पडताळणी: सर्व कागदपत्रे काळजीपूर्वक तपासा आणि त्यांच्या प्रती सुरक्षित ठेवा.
• वकिलाची मदत: कायदेशीर प्रक्रिया गुंतागुंतीच्या असल्यास, अनुभवी वकिलाची मदत घ्या.
• बँकेशी संपर्क: बँकेने सर्व आवश्यक कागदपत्रे (उदा., नो-ड्यूज सर्टिफिकेट) दिली आहेत याची खात्री करा.
• ऑनलाइन सुविधांचा वापर: महाराष्ट्रात e-Ferfar सारख्या ऑनलाइन प्रणालीद्वारे फेरफार अर्ज सादर करता येतो, ज्यामुळे वेळ वाचतो.
• नोंदणीचा विचार: जरी विक्री प्रमाणपत्राची नोंदणी बंधनकारक नसली, तरी भविष्यातील कायदेशीर सुरक्षिततेसाठी ती करणे फायदेशीर ठरू शकते.

कायदेशीर हक्क आणि संरक्षण

SARFAESI Act-2002 अंतर्गत खरेदीदार आणि कर्जदार दोघांनाही काही कायदेशीर हक्क आणि संरक्षण मिळतात:

• खरेदीदाराचे हक्क:
  • Security Interest (Enforcement) Rules, 2002 च्या नियम 9(6) नुसार, खरेदीदाराला बोजामुक्त मालमत्तेचा ताबा मिळण्याचा हक्क आहे, जर बँकेने तसे नमूद केले असेल.
  • विक्री प्रमाणपत्राच्या आधारे मालकी हक्काची नोंद करण्याचा अधिकार.
• कर्जदाराचे हक्क:
  • कलम 13(8) (2016 च्या दुरुस्तीपूर्वी) नुसार, कर्जदार लिलावापूर्वी थकीत रक्कम भरून मालमत्ता परत मिळवू शकतो. तथापि, 2016 च्या दुरुस्तीनंतर हा हक्क लिलाव नोटीस प्रसिद्ध होण्यापूर्वीच मर्यादित आहे.
  • कलम 17 नुसार, कर्जदाराला बँकेच्या चुकीच्या कारवाईविरुद्ध डेट रिकव्हरी ट्रिब्युनलमध्ये तक्रार दाखल करण्याचा अधिकार आहे.

निष्कर्ष

SARFAESI Act-2002 अंतर्गत विक्री प्रमाणपत्र आणि फेरफार प्रक्रिया ही बँका आणि खरेदीदारांसाठी थकीत कर्ज वसुली आणि मालमत्ता हस्तांतरणाची महत्त्वाची प्रक्रिया आहे. ही प्रक्रिया कायदेशीरदृष्ट्या जटिल वाटू शकते, परंतु योग्य कागदपत्रे, कायदेशीर मार्गदर्शन, आणि स्थानिक महसूल खात्याशी समन्वय साधल्यास ती सुलभपणे पूर्ण होऊ शकते. विक्री प्रमाणपत्र हे मालकी हक्काचे प्रमाण आहे, तर फेरफार ही मालकीची अधिकृत नोंद आहे, जी भविष्यातील कायदेशीर सुरक्षिततेसाठी आवश्यक आहे.

सामान्य नागरिकांसाठी, या प्रक्रियेत पारदर्शकता आणि सावधगिरी बाळगणे महत्त्वाचे आहे. बँकेशी नियमित संपर्क, कागदपत्रांची काळजीपूर्वक पडताळणी, आणि आवश्यकतेनुसार वकिलाची मदत घेतल्यास अडचणी टाळता येतात. शेवटी, SARFAESI Act-2002 हा कायदा बँकांना सक्षम करत असला, तरी खरेदीदार आणि कर्जदार यांचे हक्कही संरक्षित करतो, ज्यामुळे ही प्रक्रिया न्याय्य आणि कायदेशीर राहते.

जर तुम्ही SARFAESI Act-2002 अंतर्गत मालमत्ता खरेदी करत असाल, तर या लेखातील मार्गदर्शन तुम्हाला फेरफार प्रक्रिया समजण्यास आणि अंमलात आणण्यास मदत करेल. क zebra mussels, कायदेशीर सल्ला आणि स्थानिक नियमांचे पालन करा, आणि तुमच्या विशिष्ट परिस्थितीवर आधारित अतिरिक्त सल्ल्यासाठी वकीलाचा सल्ला घ्या.