खरेदी-विक्री व्यवहारात कुलमुखत्यारामार्फत नोंदीसाठी प्रमाणन अधिकाऱ्यांनी घ्यावयाच्या दक्षता

सविस्तर परिचय

मालमत्ता खरेदी-विक्री हा एक महत्त्वाचा आणि कायदेशीर व्यवहार आहे, जो अनेकदा कुलमुखत्यार (Power of Attorney) मार्फत केला जातो. कुलमुखत्यार म्हणजे एक व्यक्ती दुसऱ्या व्यक्तीला कायदेशीर अधिकार देण्याची प्रक्रिया, ज्यामुळे ती व्यक्ती मालकाच्या वतीने व्यवहार करू शकते. परंतु, अशा व्यवहारांच्या नोंदी करताना प्रमाणन अधिकाऱ्यांना विशेष दक्षता घ्यावी लागते, जेणेकरून कायदेशीर गुंतागुंत टाळता येईल. हा लेख सामान्य नागरिकांना सोप्या भाषेत या प्रक्रियेची माहिती देण्यासाठी आहे, ज्यामध्ये प्रक्रिया, आवश्यक कागदपत्रे, फायदे, गैरसमज आणि प्रमाणन अधिकाऱ्यांनी घ्यावयाच्या दक्षतांचा समावेश आहे.

भारतात, मालमत्ता व्यवहारांचे नियमन नोंदणी अधिनियम, 1908 (Registration Act, 1908) आणि भारतीय मुद्रांक अधिनियम, 1899 (Indian Stamp Act, 1899) अंतर्गत केले जाते. कुलमुखत्याराशी संबंधित व्यवहार पॉवर ऑफ अटर्नी अधिनियम, 1882 अंतर्गत नियंत्रित होतात.

कुलमुखत्यार म्हणजे काय?

कुलमुखत्यार हा एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे, ज्याद्वारे एक व्यक्ती (मालक किंवा प्रिन्सिपल) दुसऱ्या व्यक्तीला (एजंट किंवा अटर्नी) विशिष्ट कायदेशीर कृती करण्याचे अधिकार देते. मालमत्ता व्यवहारात, कुलमुखत्याराद्वारे एजंट मालकाच्या वतीने खरेदी-विक्री, नोंदणी किंवा इतर व्यवहार करू शकतो. कुलमुखत्यार दोन प्रकारचे असतात:

• विशिष्ट कुलमुखत्यार: फक्त ठराविक कामासाठी, जसे की एका मालमत्तेची विक्री.
• सामान्य कुलमुखत्यार: एकापेक्षा जास्त कामांसाठी किंवा व्यापक अधिकारांसाठी.

प्रमाणन अधिकाऱ्यांना यापैकी कोणत्या प्रकारचे कुलमुखत्यार आहे हे तपासणे आवश्यक आहे, कारण यावर व्यवहाराची वैधता अवलंबून असते.

प्रमाणन अधिकाऱ्यांनी घ्यावयाच्या दक्षता आणि प्रक्रिया

प्रमाणन अधिकारी, ज्यांना सामान्यतः निबंधक (Registrar) म्हणतात, त्यांना कुलमुखत्यारामार्फत होणाऱ्या खरेदी-विक्री व्यवहारांच्या नोंदी करताना खालील दक्षता घ्याव्या लागतात:

1. कुलमुखत्याराची वैधता तपासणे:
   • कुलमुखत्यार नोंदणीकृत आहे की नाही हे तपासणे (नोंदणी अधिनियम, 1908, कलम 17).
   • कुलमुखत्यारात मालमत्तेच्या खरेदी-विक्रीसाठी स्पष्ट अधिकार दिले आहेत की नाही याची खात्री करणे.
   • कुलमुखत्यार रद्द झाले आहे की नाही याची पडताळणी करणे, कारण प्रिन्सिपलला कधीही कुलमुखत्यार रद्द करण्याचा अधिकार आहे (पॉवर ऑफ अटर्नी अधिनियम, 1882, कलम 201).
2. पक्षकारांची ओळख पडताळणी:
   • प्रिन्सिपल आणि एजंट यांची ओळखपत्रे (जसे आधार कार्ड, पॅन कार्ड) तपासणे.
   • दस्तऐवजावर स्वाक्षरी करणारी व्यक्ती खरोखरच कुलमुखत्याराद्वारे अधिकृत आहे याची खात्री करणे.
3. मालमत्तेच्या मालकीची पडताळणी:
   • मालमत्तेचे मूळ मालकी हक्क दस्तऐवज तपासणे, जसे की मागील खरेदीखत किंवा वंशावळी दस्तऐवज.
   • मालमत्तेवर कोणतेही कर्ज, तारण किंवा कायदेशीर वाद नाहीत याची खात्री करणे.
4. मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क:
   • मालमत्तेच्या बाजारमूल्यावर आधारित योग्य मुद्रांक शुल्क भरले आहे की नाही याची तपासणी करणे (भारतीय मुद्रांक अधिनियम, 1899, कलम 27).
   • नोंदणी शुल्क योग्यरित्या जमा झाले आहे याची खात्री करणे.
5. कायदेशीर बंधने तपासणे:
   • कुलमुखत्यारामार्फत व्यवहार करण्यास काही कायदेशीर अडथळे (उदा., स्थानिक कायदे) नाहीत ना याची खात्री करणे.
   • मालमत्तेची नोंदणी स्थानिक कायद्यांनुसार (उदा., महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, 1966) वैध आहे याची पडताळणी.

या सर्व दक्षता घेतल्याने व्यवहार कायदेशीर आणि पारदर्शक राहतो, आणि भविष्यातील वाद टाळता येतात.

आवश्यक कागदपत्रे

खरेदी-विक्री व्यवहार कुलमुखत्यारामार्फत होत असल्यास, प्रमाणन अधिकाऱ्यांना खालील कागदपत्रे तपासावी लागतात:

• नोंदणीकृत कुलमुखत्यार दस्तऐवज.
• प्रिन्सिपल आणि एजंट यांची ओळखपत्रे (आधार कार्ड, पॅन कार्ड, पासपोर्ट इत्यादी).
• मालमत्तेचे मूळ दस्तऐवज (खरेदीखत, 7/12 उतारा, मालमत्ता कर रसीद).
• मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्काच्या पावत्या.
• मालमत्तेवर कोणतेही कर्ज किंवा तारण नसल्याचा दाखला (No Objection Certificate).
• स्थानिक प्राधिकरणाकडील मंजुरी, जर आवश्यक असेल (उदा., नगरपालिका किंवा ग्रामपंचायत).

फायदे

कुलमुखत्यारामार्फत खरेदी-विक्री व्यवहाराचे काही महत्त्वाचे फायदे आहेत:

• सोयीस्करता: मालकाला प्रत्यक्ष उपस्थित राहण्याची गरज नसते, विशेषतः परदेशात किंवा दुसऱ्या शहरात असल्यास.
• वेळेची बचत: व्यवहार जलद गतीने पूर्ण होतात, कारण एजंट सर्व कायदेशीर प्रक्रिया हाताळतो.
• लवचिकता: विशिष्ट किंवा सामान्य कुलमुखत्याराद्वारे मालकाला आवश्यकतेनुसार अधिकार देता येतात.

सामान्य प्रश्न आणि गैरसमज

१. कुलमुखत्यारामार्फत व्यवहार करणे पूर्णपणे सुरक्षित आहे का?

होय, जर कुलमुखत्यार नोंदणीकृत असेल आणि सर्व कायदेशीर दक्षता घेतल्या गेल्या असतील तर व्यवहार सुरक्षित आहे. परंतु, कुलमुखत्याराची वैधता आणि एजंटची विश्वासार्हता तपासणे महत्त्वाचे आहे.

२. कुलमुखत्यार रद्द करता येते का?

होय, प्रिन्सिपल कुलमुखत्यार कधीही रद्द करू शकतो, परंतु त्याची नोंदणी रद्द करणे आवश्यक आहे (पॉवर ऑफ अटर्नी अधिनियम, 1882, कलम 201).

३. प्रमाणन अधिकारी दस्तऐवज नाकारू शकतो का?

होय, जर कुलमुखत्यार अवैध असेल, कागदपत्रे अपूर्ण असतील किंवा मुद्रांक शुल्क अपुरे असेल तर प्रमाणन अधिकारी दस्तऐवज नाकारू शकतो (नोंदणी अधिनियम, 1908, कलम 35).

४. कुलमुखत्याराशिवाय व्यवहार करता येतो का?

होय, मालक स्वतः उपस्थित असेल तर कुलमुखत्याराची गरज नाही. परंतु, मालकाच्या अनुपस्थितीत कुलमुखत्यार उपयुक्त ठरते.

निष्कर्ष

कुलमुखत्यारामार्फत खरेदी-विक्री व्यवहार करणे सोयीस्कर आणि कायदेशीर आहे, परंतु यात काही जोखीमही असतात. प्रमाणन अधिकाऱ्यांनी कुलमुखत्याराची वैधता, पक्षकारांची ओळख, मालमत्तेची मालकी आणि कायदेशीर बंधने यांची काळजीपूर्वक तपासणी करणे आवश्यक आहे. सामान्य नागरिकांनीही विश्वासू एजंट निवडणे आणि सर्व कागदपत्रे काळजीपूर्वक तपासणे महत्त्वाचे आहे. योग्य दक्षता घेतल्यास, कुलमुखत्यारामार्फत होणारे व्यवहार सुरक्षित आणि पारदर्शक राहतात, आणि भविष्यातील कायदेशीर गुंतागुंत टाळता येतात.